Købsaftale + vejledning om køb og salg

Se venligst nedenfor

Velkommen til vores hjemmeside

1) Købsaftale
2) Vejledning om køb og salg


1) Købsaftale

Haveforeningen.
Matr.nr. Ejerlaug:
Overdragelsen vedrører et kolonihavehus på et ikke særskilt matrikuleret havelod.
Havelod nr./bygning nr./andelsnr.
Beliggende på (vej/sti nr.)

Underskrevne
Navn:
Navn:
Cpr. nr.: (hvis krævet)
Cpr. nr.: (hvis krævet)
Adresse: Adresse:
Tlf. nr:
Tlf. nr:
E-mailadresse:
E-mailadresse:
Pengeinstitut: (Indsæt bank, konto-nummer, kontaktperson og mailadresse) (herefter benævnt: ”Sælger”)
sælger herved til medunderskrevne
Navn:
Navn:

Cpr. nr.:
Cpr. nr.:
Adresse:
Adresse:
Tlf. nr:
Tlf. nr:
E-mailadresse:
E-mailadresse:
Pengeinstitut: (Indsæt bank, konto-nummer, kontaktperson og mailadresse) (herefter benævnt: ”Køber”)

Sælger og Køber benævnes samlet for ”Parterne” For overdragelsen gælder i øvrigt følgende nærmere Købsaftale vedrørende kolonihavehus
Købers eksemplar
Sælgers eksemplar
Haveforeningens eksemplar



V I L K Å R

§ 1 Aftaler vedr. kolonihavehuset/Det overdragne

1.1 Kolonihavehuset og anden bebyggelse på havelodden sælges som det er og forefindes på overdragelsesdagen og som beset af Køber. Køber er oplyst om og har accepteret, at den vurderingsrapport, der er udarbejdet til brug for fastsættelse af den maksimale salgspris ikke er en tilstandsrapport, der kan sidestilles med en tilstandsrapport udarbejdet af en byggesagkyndig. Formålet med vurderingsrapporten er ikke at beskrive fejl og mangler eller hvilken stand kolonihavehuset er i. Formålet er at fastsætte en maksimalpris. Køber er derfor forud for underskrift af denne købsaftale opfordret til at lade kolonihavehuset og dets installationer gennemgå af egen byggesagkyndig med henblik på at undersøge og fastslå kolonihavehusets stand

1.2 Kolonihavehuset sælges med de samme rettigheder, byrder og forpligtelser, som har tilhørt sælger og tidligere ejere. Der henvises til kolonihavehusets blad i tingbogen, samt forpligtelser i forhold til lokalplaner, deklarationer, vedtægter for haveforeningen og hovedlejekontrakt. En evt. andel i haveforeningen sælges med samtlige de til andelen knyttede rettigheder og pligter.
I handlen medfølger alt indbo og inventar, herunder haveredskaber og havemøbler, samt havens anlæg og beplantning.
Nej (gå til § 1.5)
Ja Hvis ja, henvises der til vedlagte løsøreliste.

1.3 I handlen indgår i det omfang det forefindes i kolonihavehuset og på havelodden: Markiser, flagstang, legehus, drivhus, sanitet og alt i vægge og gulve monteret badeværelsesudstyr, faste indvendige lamper i køkken, bryggers og baderum, udvendige lamper, pejse og brændeovne, postkasse, renovationsstativer og –beholdere, el-radiatorer, el- og gasvandvarmere, FM/TV-antenner og parabolantenner excl. receiver. 
Nej (gå til § 1.5)
Ja
Hvis delvist angiv hvad der indgår:

1.4 Sælger erklærer, at medfølgende hårde hvidevarer og løsøre afleveres gældfri og i brugbar stand
Ja (gå videre)
Nej
Hvis delvist angiv evt. gæld eller fejl og mangler:

1.5 Køber og sælger har aftalt, at sælger inden overtagelsesdagen skal udbedre mangler eller andet: Nej (gå videre) Ja Beskriv, hvad der skal udbedres:

1.6 Sælger erklærer om kolonihavehuset
at der ikke Sælger bekendt har været tvister, retssager eller syns- og skønssager vedrørende fejl og mangler ved kolonihavehuset.
Ja (gå videre)
Nej Hvis nej, beskriv hvad der har været:

at der Sælger bekendt ikke er skjulte fejl eller mangler ved kolonihavehuset,
Ja (gå videre)
Nej
Hvis nej, beskriv, hvad der er:

at der Sælger bekendt ikke er eller har været konstateret eller afhjulpet skader forårsaget ved angreb af svamp eller insekter,
Ja (gå videre)
Nej
Hvis nej, beskriv hvad der har været:

at kolonihavehuset og øvrige indretninger og installationer på havelodden Sælger bekendt er lovligt opført, indrettet og benyttet,
Ja (gå videre)
Nej 
Hvis nej, beskriv hvad der er ulovligt, og hvad der er aftalt i forhold til lovliggørelse, gerne med angivelse af en frist:

at krav fra foreningen om lovliggørelse af byggeri og/eller anden indretning eller forhold på havelodden er opfyldt
Ja (gå videre)
Nej
Hvis nej, beskriv hvad der er ulovligt, og hvad der er aftalt i forhold til lovliggørelse, gerne med angivelse af en frist:

at kolonihavehuset er tilsluttet offentlig kloak og renseanlæg
Ja
Nej

at at kolonihavehuset er forsikret mod bygningsbrand ved policenr. (Forsikringsselskabets navn). eller kolonihavehuset er forsikret mod bygningsbrand via en kollektiv forsikring og at vilkår herfor kan indhentes hos foreningens bestyrelse
Ja
Nej

1.7 Køber erklærer om kolonihavehuset at såfremt foreningens bestyrelse undtagelsesvist i særlige tilfælde giver skriftligt samtykke til at Køber kan lovliggøre forhold i havens anlæg og bebyggelse, skal denne lovliggørelse være udført og godkendt af foreningens bestyrelse senest: X måneder efter overtagelsesdagen, at såfremt lovliggørelsen ikke er udført inden denne frist, accepterer Køber, at foreningen kan vælge at lovliggøre forhold i havens anlæg og bebyggelse for Købers regning eller ekskludere Køber af foreningen uden yderligere varsel

§ 2a
Aftaler vedr. ejerskab (adkomst) i kolonihavehuset

2a.1 Sælger erklærer, at være ejer af kolonihavehuset, og at der ikke er tinglyst en anden ejer (adkomst) til kolonihavehuset fra tidligere overdragelser af kolonihavehuset.
Ja (gå til § 2b)
Nej

2a.2 Hvis der er svaret nej under 2a.1:
Såfremt det af tingbogen fremgår, at en anden end Sælger er ejer (adkomsthaver) til kolonihavehuset, er Sælger forpligtet til at sørge for tingbogen bliver rettet inden overtagelsesdagen, så Købers adkomst kan tinglyses. Som sikkerhed for Sælgers forpligtelse til at rette tingbogen, er haveforeningen eller den der sørger for handlen, berettiget til at tilbageholde kr. 25.000,00 af købesummen indtil Sælger har dokumenteret, at tingbogens ejerforhold er rettet. Omkostningerne, herunder tinglysningsafgift ved Sælgers rettelse af tingbogen afholdes af Sælger. Omkostninger herunder tinglysningsafgift ved tinglysning af Købers ejerskab (adkomst) til kolonihavehuset afholdes af Køber.


§ 2b
Aftaler vedr. pant i kolonihavehuset

2b.1 Sælger oplyser og dokumenterer, at der ikke er tinglyst pant i kolonihavehuset, jfr. vedlagte tingbogsattest af [indsæt dato for tingbogsattest]
Ja (gå til § 3)

Eller

2b.2 Sælger oplyser, at der er tinglyst pant og/eller adkomst i kolonihavehuset Ja (udfyld § 2b.3.)

2b.3 Der er tinglyst pant i kolonihavehuset jf. vedlagte tingbogsattest af [indsæt dato for tingbogsattest] og parterne aftaler som følge heraf følgende: Sælger oplyser, at kolonihavehuset på overdragelsestidspunktet er behæftet med følgende tinglyste hæftelser: 1. Ejerpantebrev – meddelelseshaver – [indsæt panthaver] Kr. 00.000,00 2. Evt. anden pantegæld indskrives på samme måde Sælger oplyser, at hæftelsen kan frigives/aflyses mod indbetaling af kr....... Jfr. vedlagte skriftlige erklæring fra panthaver.

2b.4 Køber er udtrykkeligt gjort opmærksom på, at hvis panthaver fremsætter begæring om salg af kolonihavehuset på tvangsauktion, skal haveforeningens bestyrelse ophæve Købers medlemskab af haveforeningen. 


§3
Aftaler om anden gæld, kaution mv.

3.1 Uden for købesummen overtager Køber ingen gældsposter eller kautionsforpligtelser
Nej (gå til § 3.4)
Ja
Hvis ja, hvilke gældsposter: Hvad der er aftalt om disse gældsposter:

3.2 Det er en betingelse for foreningens godkendelse af handlen, at foreningen frigøres for en evt. kautionsforpligtelse for Sælgers gæld. Sælger er forpligtet til at sikre og inden overtagelsesdagen dokumentere, at evt. kaution stillet af foreningen for Sælgers gæld bortfalder i forbindelse med handlen. Det er betingelse en for Sælger, at Sælger frigøres for evt. kautioner stillet for haveforeningens gæld. Haveforeningen er forpligtet til at fremskaffe skriftlig dokumentation herfor inden overtagelsesdagen.

3.3 Køber indtræder uden for købesummen i haveforeningens lån i realkreditinstitut og/eller bank Ja Nej Hvis ja sker indtrædelsen med Solidarisk hæfte pro rata hæftelse Køber indtræder uden for købesummen som kautionist i haveforeningens lån i realkreditinstitut og/eller bank Ja Nej Det er en betingelse for Køber, at Køber har modtaget oplysninger om vilkårene for en sådan kautionsforpligtelse, herunder størrelsen af den gæld, der kautioneres for og kautionens hæftelsesform, forud for nærværende købsaftales underskrift. Haveforeningen er forpligtet til at fremskaffe sådanne oplysninger til Køber.

3.4
at Endvidere erklærer Sælger, der Sælger bekendt ikke påhviler kolonihavehuset gæld, utinglyste rettigheder eller forpligtelser, transporter mv. Ja (gå videre)
Nej
Hvis nej, hvilke gældsposter mv. påhviler kolonihavehuset som overføres til køber:

at al forfalden gæld vedr. anlægsarbejder og tilslutninger til vej, fortov, fællesantenne, el, gas, vand, kloak, rensnings- og ledningsanlæg eller anden gæld vedrørende kolonihavehuset vil være betalt i forbindelse med handlens afslutning,
Ja (gå videre)
Nej
Hvis nej, hvilke gældsposter mv. bliver ikke betalt og overføres til køber:

at der Sælger bekendt ikke er udført arbejder, afsagt kendelser eller truffet beslutninger af offentlige myndigheder vedrørende kolonihavehuset, for hvilke udgifterne senere vil blive pålagt kolonihavehuset,
Ja (gå videre)
Nej
Hvis nej, hvilke udgifter vil senere blive pålagt kolonihavehuset og overført til køber: 

§ 4
Aftaler om overtagelse af kolonihavehuset

4.1 Kolonihavehuset overtages af Køber den 201X, kl. 12.00. Køber får dispositionsret over kolonihavehuset fra den 201X, fra hvilken dato risikoen for huset overgår til køber i enhver henseende.

4.2 Hvis kolonihavehusets bygninger er fuld- og nyværdiforsikret mod brandskade, overgår risikoen herfor dog allerede til Køber ved købsaftalens underskrift. Køber er da berettiget til erstatningen fra brandforsikringen efter de herom gældende regler og forpligtet til at opfylde den indgåede handel.

4.3 Sælger vedligeholder kolonihavehuset forsvarligt i enhver henseende indtil den dag, dispositionsretten overgår til Køber.

4.4 Sælger afleverer på overtagelsesdagen samtlige nøgler, tegninger af kolonihavehuset, byggetilladelser, brugsanvisninger til hvidevarer m.v., i det omfang disse forefindes.

4.5 Inden Køber disponerer over kolonihavehuset, uanset om dette sker før eller på overtagelsesdagen, skal købesummen være indbetalt.

4.6 Sælger bekræfter med sin underskrift på købsaftalen, at lejemålet/brugsretten til havelodden er opsagt senest pr. overtagelsesdagen. Med virkning fra overtagelsesdagen udtræder Sælger af haveforeningen og Køber indtræder i Sælgers sted med rettigheder og pligter i henhold til lovgivningen og haveforeningens vedtægter og ordensregler eller lignende.


§ 5
Aftaler om refusion

5.1 Med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges af Parterne i fællesskab sædvanlig refusionsopgørelse, hvis saldo berigtiges kontant direkte mellem Parterne. Parterne sørger i forening for aflæsning og afmåling vedrørende el, vand og varme m.v., således at eventuel afregning finder sted direkte mellem Parterne. Parterne sørger for i forening at give forsyningsværkerne meddelelse om ejerskiftet.

5.2 Ydelser, der forfalder før eller på skæringsdagen og som alene vedrører Sælgers ejerperiode, betales af Sælger.

5.3 Køber kan ikke uden Sælgers samtykke foretage modregning i refusionssaldoen for eventuelle mangelskrav.

5.4 Sælger sørger selv for afmelding af betalingsservice vedrørende de udgifter på kolonihavehuset, der forfalder efter overtagelsesdagen (forfaldsdag og sidste rettidige indbetalingsdag er ikke nødvendigvis den samme). 

§ 6
Aftaler om købesummen og dens betaling (berigtigelse)

6.1 Køber er oplyst om, at der for foreningen, som medlem af Kolonihaveforbundet, gælder en række bestemmelser, som er gældende for kolonihavehuse, herunder prisfastsættelsen.

6.2 Den maksimale salgspris have og bebyggelse lovligt kan overdrages for fremkommer således: Samlet vurdering, jfr. vurderingsrapport kr. Foreningsmæssig værdi/andelsværdi, jfr. vurderingsrapport kr. Maksimal salgspris kr. 0,00 Medfølgende løsøre i henhold til vedhæftet liste underskrevet af Køber og Sælger kr. Maksimal salgspris incl. løsøre. kr. 0,00 Evt. nedslag i prisen kr. Heraf berigtiges ved Købers overtagelse af Sælgers gæld kr. K Ø B E S U M kr. 0,00 Såfremt beløbet ikke allerede indgår i ovenstående skal køber endvidere indbetale kr. for sælgers andel af etableringsudgiften til det kollektive kloakanlæg.

6.3 Sælger erklærer, at købesummen er holdt inden den maksimalt tilladte salgspris og at Køber ikke har betalt beløb til Sælger ud over købesummen.

6.4 Købesummen berigtiges kontant på følgende måde: Kontant deponeres købesummen senest pr. overtagelsesdagen i XX pengeinstitut: [indsæt bankoplysninger]. KØBESUM I ALT Kr. 0,00

6.5 Købers deponering af købesummen sker på betingelse af, at det i § 2b anførte pant samt evt. anden pantegæld, der ikke skal overtages af Køber, aflyses senest 4 uger efter overtagelsesdagen, eller at der i købesummen tilbageholdes et beløb svarende til hovedstolen på tinglyst ejerpantebrev.

6.6 Eventuelle renter af de hos haveforeningen deponerede beløb tilfalder haveforeningen. 

6.7 Som led i handelen drager haveforeningen eller den som haveforeningen har bestemt som skal sørge for handlen omsorg for af det deponerede beløb at betale:
a) evt. restancer og gæld til foreningen mv.
b) beløb, som ifølge købsaftalen skal betales af Sælger eller modregnes i købesummen
c) indfrielse og frigivelse/aflysning af det i § 2b anførte pant med kr. [indsæt beløb]
d) indfrielse af de i § 3 anførte transporter, gæld eller hæftelser, der ikke skal overtages af Køber
e) omkostningerne ved handlen, samt
f) evt. foretage tilbageholdelse af kr. 25.000,00 til Sælgers rettelse af ejerforhold i tingbogen, jfr. § 2a.

6.8 Det deponerede beløb kan tidligst frigives til Sælger, når den lovpligtige fortrydelsesret er udløbet og når de under pkt. 6.7 anførte beløb er afregnet og betingelser opfyldt.

6.9 Ved en underskudshandel (hvis købesummen ikke kan dække betaling af de poster, der er nævnt i § 6.7) skal Sælger inden 10 hverdage før overtagelsesdagen indbetale dette manglende beløb til foreningen/den der berigtiger handlen. Såfremt Sælger ikke skriftligt har dokumenteret, at dette er sket, kan Køber træde tilbage fra handlen ved skriftlig meddelelse herom, der er kommet frem til foreningen/den der berigtiger handlen senest 3 hverdage efter at Køber er blevet bekendt med, at Sælger ikke har indbetalt det manglende beløb.

§ 7
Individuelle aftaler
(Her indsættes evt. aftaler, som ikke passer ind andre steder)

§ 8
Lejeaftale/brugsretsaftale

8.1 Da overdragelsen omfatter en bygning på jord, som ikke er ejet af bygningens ejer, skal der særskilt udarbejdes en lejeaftale/brugsretsaftale mellem køber og haveforeningen.

8.2 Det er fra Købers side en betingelse for handlen, at der mellem Køber og udlejer indgås lejeaftale om Købers leje af grunden. Såfremt dette ikke er dokumenteret senest på overtagelsesdagen, er Køber berettiget til at træde tilbage fra handlen uden omkostninger forbundet hermed. I andelshaver skal der udarbejdes en brugsretsaftale, hvis dette er praksis i foreningen. 


§ 9
Handlens gennemførelse og omkostninger herved

9.1 Gebyr til haveforeningen eller den som haveforeningen har bestemt skal gennemføre handlen er fastsat til kr. [indsæt beløb]

9.2 Den der gennemfører handlen skal sørge for, at handlen gennemføres hurtigst muligt og således, at restkøbesummen kan frigives til Sælger senest 4 uger efter overtagelsesdagen medmindre frigivelsen forsinkes, som følge af Sælgers forhold.

9.3 Det er mellem Parterne aftalt, at omkostningerne ved handlens gennemførelse kr. [Indsæt beløb] betales af: Parterne med halvdelen til hver (sæt x hvis parterne deler udgifterne) Sælger (sæt x hvis sælger betaler udgifterne)

9.4 Hver Part betaler omkostninger til egne rådgivere, herunder evt. advokat.

9.5 Der har ikke medvirket ejendomsmægler ved nærværende handel.

§ 10
Oplysninger fra Haveforeningen
[Bestyrelsens oplysninger om særlige forhold – eks. grunden er under vand ved skybrud etc.]

§ 11
Handlens dokumenter

11.1 Køber er underkastet Kolonihaveforbundets og Haveforeningens vedtægter og ordensregler samt den for området gældende lejeaftale, og/eller deklaration/lokalplan om kolonihaveområdets anvendelse.

11.2 Køber erklærer ved sin underskrift at have modtaget følgende dokumenter: 1. Haveforeningens vedtægter / ordens- og byggeregler.
2. Lokalplan / Deklaration / Hovedlejekontrakt
3. Kolonihaveforbundets vurderingsregler
4. Vurderingsrapport (Bemærk at den foretagne vurdering ikke kan sidestilles med en tilstandsrapport).
5. Sælgers ejererklæring om installationers lovlighed
6. ”Vejledning om køb og salg af kolonihavehus”
7. Skriftlig oplysning om aflysning/indfrielse af pant, jfr. 2b.4. 8. Vejledning til Køber og Sælger om vurdering.
I øvrigt henvises til Kolonihaveforbundets hjemmeside:  www.kolonihave.dk, hvor yderligere oplysninger kan indhentes

11.3 De ovenfor anførte dokumenter 1-8 er en del af aftalegrundlaget og køber bekræfter ved sin underskrift på nærværende købsaftale at have læst og forstået dsse dokumenter.


11.4 Sælger erklærer ved sin underskrift at have modtaget følgende dokumenter: 1. ”Vejledning om køb og salg af kolonihavehus”

11.5 Sælger bekræfter ved sin underskrift på nærværende købsaftale, at have læst og forstået dette dokument, som er en del af aftalegrundlaget

Dato: Dato:

Som køber: Underskrift

Som sælger: Underskrift

(Vitterlighedsvidner)

Haveforeningen bekræfter
At køber er optaget som medlem af haveforeningen med rettigheder og pligter ifølge foreningens vedtægter og ordensregler
At køber har fået udleveret foreningens vedtægter og ordensregler samt de bestemmelser haveforeningen i øvrigt er pålagt.
At købesummen er fastsat efter Kolonihaveforeningens vurderingsregler.
At køber bestyrelsen bekendt ikke har betalt beløb til sælger udover vurderingsprisen.
At evt. foreningmæssig værdi/andelsværdi er fastsat udfra foreningnens seneste årsregnskab på vurderingstidspunktet 


På haveforeningens vegne

Underkrift


2) Vejledning om køb og salg af kolonihaver 

Denne vejledning beskriver regler for køb og salg af kolonihavehuse og havelodder. Beskrivelsen er ikke udtømmende, og kan derfor ikke erstatte rådgivning. Ved handel af et kolonihavehus skal der udarbejdes en købsaftale. Denne vejledning indgår som en del af købsaftalen.

1. Hvad er en kolonihave ?
Der findes kolonihaveforeninger i hele landet, og de fleste kolonihaveforeninger lejer jorden af Kolonihaveforbundet, der har lejet jorden af kommunen eller staten. Nogle haveforeninger ejer dog selv jorden, som havelodderne ligger på. I så fald kaldes det en andelshave.
En kolonihave kan bedst karakteriseres som et grønt fristed med et socialt sigte. Tanken bag kolonihaver er, at de skal være et økonomisk realistisk tilbud for alle dele af befolkningen.

2. Hvordan bliver man kolonihave-ejer ?
For at blive kolonihave-ejer, skal du optages som medlem i den haveforening, som kolonihavehuset ligger i. Man kan ikke blive optaget i en kolonihaveforening, uden at haveforeningens bestyrelse er inddraget.
Hvis man gerne vil købe et kolonihavehus, er det derfor nemmest at kontakte bestyrelsen i den forening, som man ønsker et hus i. Mange foreninger har ventelister, og man er derfor i nogle tilfælde nødt til at vente på at få tilbudt et kolonihavehus. I mange kommuner er det en betingelse, at man bor i kommunen, hvis man ønsker at leje en kolonihave.

'3. Ejerskab til huset, men ikke til havelodden
Et særligt kendetegn ved kolonihaver i forhold til anden fast ejendom er, at man skelner skarpt mellem selve havelodden (grunden) og kolonihavehuset.
Som medlem af haveforeningen skal du have en lejeaftale eller en brugsretsaftale på havelodden med foreningen. Lejeaftalen/brugsretsaftalen regulerer forholdet mellem det enkelte medlem og haveforeningen. Det er særdeles vigtigt, at have et godt kendskab til sin lejekontrakt/brugsretsaftale, idet en overtrædelse af reglerne heri kan betyde, at man kan ekskluderes fra foreningen og mister retten til kolonihaven – altså retten til at benytte havelodden.
Når du har lejeret/brugsret til et havelod, har du herefter lov til at bygge på havelodden inden for visse rammer. Du ejer selv den bebyggelse, der står på havelodden.
Hvis der allerede er et kolonihavehus på havelodden, vil det være den tidligere ejer af kolonihavehuset, som sammen med haveforeningen står for salget af dette. Der vil blive udarbejdet en købsaftale, som vedrører kolonihavehuset og evt. anden bebyggelse – men altså ikke havelodden.

4. Hvilke love og regler gælder for kolonihaver ?
Lejekontrakten/brugsretsaftalen vedr. havelodden samt haveforeningens vedtægter regulerer forholdet mellem foreningen og dens medlemmer. Haveforeningen kan derudover også have meget detaljerede ordensregler for at sikre, at området er et rart sted at være. Ofte vil der være krav om, at hækken skal være klippet, og haven holdt pæn. Derudover kan der være regler om deltagelse i fællesarbejde, om dyr eller om nattero efter et bestemt klokkeslæt. Du kan som regel få information om de gældende ordensregler i haveforeningen ved at henvende dig til haveforeningens bestyrelse.
Overtræder man reglerne, kan man i yderste konsekvens miste retten til kolonihaven – altså retten til havelodden, og dermed mister man også retten til at have sit kolonihavehus stående på havelodden.
Byggeri på og anvendelse af havelodden reguleres typisk i kommunens lokalplan, en tinglyst deklaration eller en lejekontrakt med jordejer. Haveforeningen eller kommunen kan oplyse dig om reglerne i den enkelte haveforening. Bygningsreglementet (seneste udgave er BR 2015) indeholder i kapitel 8 bestemmelser, som gælder for kolonihavehuses aftrækssystemer (ildsteder og skorstene) og vand- og afløbsinstallationer.
Hvis det i forbindelse med vurderingen konstateres, at byggeriet ikke er i overensstemmelse med reglerne, skal sælger før salget søge dispensation fra reglerne på rette sted. Opnår sælger ikke en sådan dispensation er sælger forpligtet til at lovliggøre byggeriet og/eller installationerne før salget. Bestyrelsen for haveforeningen kan kun i særlige undtagelsestilfælde give samtykke til, at køber overtager denne forpligtelse til lovliggørelse.

5. Hvad koster en kolonihave
Alle medlemmer af Kolonihaveforbundet er underlagt Kolonihaveforbundets vurderingsregler, som betyder, at et kolonihavehus ikke kan sælges eller overdrages, uden at have og bebyggelse er blevet vurderet. Formålet med vurderingsreglerne er, at fastsætte en maksimal tilladt salgspris.
For yderligere information om vurdering henvises til ”Vejledning til køber og sælger om vurdering”.
Vurderingsudvalgets pris er den maksimalt tilladte salgspris. Huset kan altså ikke sælges til en pris, der er højere end denne pris. Den vurderingspris som vurderingsudvalget kommer frem til, er dog ikke nødvendigvis er den pris, som kolonihavehuset kan sælges for. Hvis der ikke er stor nok efterspørgsel efter kolonihavehuse i almindelighed eller sælgers kolonihavehus i særdeleshed, kan sælger være nødt til at sælge til en pris, der er lavere end vurderingsprisen.
Omvendt kan der være så stor efterspørgsel efter et kolonihavehus, at en køber er villig til at betale mere end vurderingsprisen. Her skal man som køber være meget opmærksom på, at et kolonihavehus ikke må sælges til en pris, der er højere end vurderingsprisen.
Sælger må således hverken kræve eller modtage ”penge under bordet” i forbindelse med et salg af et kolonihavehus m.v., idet dette er i strid med gældende regler. Adskillige retssager har fastslået, at købere der har betalt ”penge under bordet” – enten direkte eller ved at betale for eksempelvis værdiløst løsøre - kan kræve et sådan beløb retur fra sælger.

Løsøre
Løsøre er diverse tilbehør til kolonihavehuset og evt. anden bebyggelse, som ikke ”sidder fast” på huset. Som eksempel kan nævnes hvidevarer, møbler, gardiner, lamper osv. Prisen for løsøre må højst udgøre 20 % af den samlede maksimale pris, dog højst 65.000 kr.
Sælger må ikke stille som betingelse for handlen, at køber skal købe løsøret. Køber har med andre ord ret til at afvise at købe løsøret.

6. Husets tilstand og mangler ved huset
Hvis der efter købet af kolonihavehuset opstår spørgsmål om skjulte mangler, er dette et forhold mellem køber og sælger, som er haveforeningen uvedkommende.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at den vurderingsrapport, der udarbejdes i forbindelse med et salg af et kolonihavehus ikke kan sammenlignes eller sidestilles med den tilstandsrapport, der ofte udarbejdes af en byggesagkyndig i forbindelse med salg af fast ejendom. Vurderingsrapporten er ikke udarbejdet af en byggesagkyndig, og formålet med vurderingsrapporten er ikke at beskrive fejl og mangler eller hvilken stand kolonihavehuset er i, men alene at sikre at Kolonihaveforbundets vurderingsregler overholdes, herunder at fastlægge en maksimal salgspris efter Kolonihaveforbundets regler.
Haveforeningens bestyrelse og det vurderingsudvalg, der udarbejder vurderingsrapporten kan ikke gøres ansvarlig for, om kolonihavehuset er behæftet med skjulte fejl og mangler.
Derfor opfordres køber til – inden indgåelse af købsaftalen - at lade kolonihavehuset og dets installationer undersøge og gennemgå ved egen byggesagkyndig rådgiver. Hertil kommer, at det oftest ikke er muligt at forsikre sig mod skjulte fejl og mangler, og det er derfor endnu mere påkrævet, at køber foretager en grundig undersøgelse af kolonihavehuset og dets installationer inden købsaftalen indgås.
Sælger har naturligvis pligt til at oplyse om forhold omkring kolonihavehuset (dets stand, dets defekter eller mangler mv.), der har betydning for den pågældende køber. Oplysningspligten vedrører allerede konstaterede defekter og mangler, eksempelvis et utæt tag, men også mulige defekter, eksempelvis et tag, hvor tagstenene ikke er lagt ordentligt, men hvor det endnu ikke har givet anledning til utætheder. Oplysningspligten omfatter også viden om at området eksempelvis let bliver oversvømmet ved skybrud eller lignende.
Hvis sælger tilsidesætter denne oplysningspligt risikerer sælger i forbindelse med en evt. efterfølgende retssag, at komme til at hæfte for evt. mangler, som han burde have oplyst køber om – og dermed, at skulle tilbagebetale en del af købesummen som et afslag i denne.
Hvis sælger i forbindelse med vurderingen eller salget har afgivet urigtige oplysninger om f.eks. installationers lovlighed, så risikerer sælger også at blive erstatningsansvarlig for de urigtige oplysninger.

7. Lovbestemte rettigheder
7.1. Tilstandsrapport/elinstallationsrapport (huseftersynsordningen)
Sælger har som udgangspunkt ansvaret for fejl og mangler ved byggeriet – herunder skjulte fejl og mangler. Efter reglerne i almindelig dansk ret kan sælger risikere at blive gjort ansvarlig for bygningsmangler i 10 år fra salget. Det betyder, at hvis kolonihavehuset har skjulte fejl eller mangler, så
kan en køber kræve erstatning eller nedslag i købesummen i op til 10 år efter salget. Det kræver dog, at køber kan dokumentere, at manglen var til stede på tidspunktet for salget. På grund af kolonihavehuses særlige beskaffenhed vil det i praksis sjældent være muligt at gøre en sælger ansvarlig for mangler.
Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom gælder for kolonihavehuse på lejet jord og formentlig også for andels-kolonihavehuse. Reglerne i loven betyder, at en sælger af et kolonihavehus kan vælge at fremlægge en tilstandsrapport, eltjek-rapport og et ejerskifteforsikringstilbud og et skriftligt tilbud om at betale halvdelen af den tilbudte præmie for køber. Det er fuldstændig frivilligt for sælger, om han vil anvende ordningen.
Hvis sælger vælger at benytte denne ordning, bliver sælger ansvarsfri for mangler ved det overdragne i meget vidt omfang. Foreligger der et afslag om tilbud på ejerskifteforsikring, der er begrundet i at bygningens fysiske tilstand er for dårlig, er sælger også fritaget for ansvar.
Da udarbejdelse af tilstandsrapport og eltjek samt tegning af ejerskifteforsikring er temmelig dyrt i forhold til priser på kolonihavehuse, er det ikke forventningen, at ordningen vil blive brugt ret meget. (Bemærk igen, at en vurderingsrapport IKKE er det samme som en tilstandsrapport).

7.2. Købers fortrydelsesret
Køber kan fortryde en aftale om køb af et kolonihavehus, hvis han/hun opfylder de betingelser, der fremgår nedenfor. Løsøre er ikke omfattet af fortrydelsesretten, så en køber kan ikke fortryde køb af løsøre, medmindre han/hun fortryder køb af kolonihavehuset.
Sælgeren eller dennes repræsentant samt haveforeningen skal have skriftlig besked om det inden 6 hverdage. 6-dages fristen regnes fra den dag, aftalen indgås, uanset om aftalen er betinget af et eller flere forhold. Aftalen kan godt være indgået inden underskrift på selve købsaftalen, hvis både køber og sælger f.eks. har accepteret handlen på en mail inden da. Ved beregning af fristen medregnes ikke lørdage, søndage, helligdage og grundlovsdag.
For at fortryde købet, skal køber endvidere betale et beløb (godtgørelse) på 1 procent af den aftalte købesum til sælgeren. Dette beløb skal være betalt inden udløbet af 6-dages fristen. Selv om foreningen er involveret i salget, så er fortrydelsesret et mellemværende mellem køber og sælger. Hvis købsaftalen er indgået eller formidlet for sælgeren af en repræsentant f.eks. haveforeningen, kan foreningen dog godt modtage beløbet på sælgers vegne.
Hvis køber har taget ejendommen i brug, f.eks. ved at flytte ind eller lade håndværkere udføre arbejde på ejendommen, skal køber inden 6-dages fristens udløb stille ejendommen til sælgers disposition.
Hvis køber har foretaget fysiske indgreb, f.eks. håndværksmæssige ændringer, eller andre forandringer på huset, skal køber inden 6-dages fristens udløb tilbageføre huset til i væsentlighed samme stand som før indgrebet eller forandringen.
Hvis køber eller andre, der har haft adgang til ejendommen på købers vegne, har beskadiget eller forringet ejendommen på anden måde, skal køber inden 6-dages fristens udløb udbedre forholdet, medmindre beskadigelsen eller forringelsen er hændelig.
Hvis købsaftalen er blevet tinglyst, skal køber inden 6-dages fristens udløb sørge for, at aftalen kan blive aflyst igen.
De nærmere regler om fortrydelsesretten findes i kapitel 2 i lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og i bekendtgørelse nr. 950 af 8. december 1995 om oplysning om fortrydelsesret ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

8. Ejerskab og pant i tingbogen
Et blad i tingbogen er en slags ”registreringsattest” på huset, som viser, hvem der ejer huset, og om der er pant i huset.

8.1. Tinglyst ejerskab (adkomst) i kolonihavehuset
Tingbogen viser, om der er registreret en ejer på huset - eller en såkaldt "adkomst", som det hedder i tingbogen. Hvis der én gang er registreret en ejer i tingbogen, er det derfor nødvendigt også at tinglyse et nyt ejerforhold (via et skøde), da det ellers senere kan være svært at dokumentere, hvem der ejer huset. Dette gælder altså også, selv om der ikke er pant i huset. Hvis der ikke er registreret en ejer på huset, behøver man ikke at tinglyse de ændrede ejerforhold.
Ved salg af et kolonihavehus er det derfor vigtigt, at både køber og sælger sikrer, at det fremgår af tingbogen, at sælger rent faktisk er registreret som ejer af huset, HVIS der er registreret noget på et bygningsblad i tingbogen. Det er vigtigt, at der ikke er tinglyst en anden ejer fra tidligere salg af kolonihavehuset.
Der har været en del tilfælde, hvor efterfølgende ejere af et kolonihavehus ikke har sørget for, at de blev noteret som ejer. Det kan betyde, at den aktuelle ejer af kolonihavehuset kan blive påført store udgifter for at kunne dokumentere sit ejerskab til kolonihavehuset og få dette indført i tingbogen.
Hvis det fremgår af tingbogen, at en anden end sælger er adkomsthaver/ejer til kolonihavehuset, skal sælger inden overtagelsesdagen sørge for at få rettet (berigtiget) tingbogen, så købers ejerskab (adkomst) kan tinglyses. Mange haveforeninger tilbageholder en del af købesummen, indtil sælger har rettet (berigtiget) tingbogen.
Der skal i forbindelse med tinglysning af overdragelsen fra sælger til køber betales tinglysningsafgift efter gældende regler.

8.2. Sælgers pant i kolonihavehuset
Hvis der er registreret noget i tingbogen vedr. det pågældende kolonihavehus, så skal man som køber altid sikre sig, at man i forbindelse med køb af et kolonihavehus modtager en opdateret tingbogsattest. Herved kan køber sikre sig viden om, om der er pant i huset.
Hvis sælger har pant i huset, er sælger forpligtet til at sikre, at dette pant kan aflyses i forbindelse med salget. Sælger skal derfor skriftligt dokumentere, hvordan aflysningen vil ske. Dokumentation sker via en skriftlig bekræftelse fra panthaver, typisk en bank.

9. Særligt for købere – hvis du vil optage lån i huset
Køber af et kolonihavehus kan i forbindelse handlen også have behov for at optage et lån. Långiver - en bank eller anden långiver vil ofte have, at man stiller sikkerhed for lånet, f.eks. i form af pant i kolonihavehuset.
Her er det vigtigt, at være opmærksom på, at da du som køber af huset ikke ejer jorden, er det ikke lige så let - som ved anden fast ejendom – at kunne tilbyde banken eller andre långivere sikkerhed i form af pant i kolonihavehuset.
Køber skal være opmærksom på, at hvis køber optager et lån med pant i kolonihavehuset skal bestyrelsen ophæve købers medlemskab af haveforeningen, hvis panthaver senere fremsætter begæring om salg af kolonihavehuset på tvangsauktion.
Hvis medlemskabet ophæves af denne grund, er bestyrelsen beføjet til at genudleje havelodden og sælge kolonihavehuset bedst muligt inden for den maksimale vurderingspris.

10. Særligt for sælgere – om købesummens udbetaling, skat og ydelser til foreningen
Købesummens betaling
Hvis købesummen deponeres hos foreningen, vil købesummen først kunne frigives til sælger, når alle betingelser for handlen i henhold til købsaftalen er opfyldt.
Ydelser til foreningen i salgsperioden
Uanset dato for opsigelse eller ophævelse af lejeaftalen hæfter sælger for enhver forfalden pengeydelse til foreningen i form af haveleje m.m., indtil bebyggelsen er fjernet eller til overdragelse til ny lejer har fundet sted.



Skriv en ny kommentar: (Klik her)

123hjemmeside.dk
Tegn tilbage: 160
OK Sender...
Se alle kommentarer

| Svar

Nyeste kommentarer

02.11 | 02:05

Opskrivning til venteliste - åbner den i 2018 ?

...
02.11 | 02:01

Ønsker opskrivning på venteliste, følger siden her.

Venlig hilsen

Jessie Neerup Hoffmann
Mobil: 60896301

...
26.07 | 09:23

Hej Jørgen. Det var ærgerligt. Men tak for hurtigt svar.

...
25.07 | 09:02

Hej Charlotte. Det kan læses i vores udhængsskab og på vores hjemmeside, senest medio april 2018

...
Du kan lide denne side