Vurderingsregler


1) KOLONIHAVEFORBUNDETS VURDERINGSREGLER PR. 2016-2018, januar 2017
2) Hjælpetekst - vurdering
3)  Vejledning om vurdering af kolonihavehuse 
4)  Vejledning om køb og salg af kolonihaver


1) KOLONIHAVEFORBUNDETS VURDERINGSREGLER 2016-2018

KOLONIHAVEFORBUNDETS VURDERINGSREGLER 2016-2018

  Vurderingsreglerne er fastsat af kongressen, og beskriver de overordnede regler om vurdering.  Købs- og Salgsudvalget har udarbejdet en supplerende vejledning til vurderingsreglerne, som uddyber vurderingsreglerne. De steder, hvor man kan finde yderligere fortolkningsbidrag til vurderingsreglerne i den supplerende vejledning, er markeret med en stjerne i reglerne.

  1. Formål med bestemmelserne

Alle medlemmer af Kolonihaveforbundet er underlagt Kolonihaveforbundets vurderingsregler, som betyder, at et kolonihavehus ikke kan sælges eller overdrages, uden at have og bebyggelse er blevet vurderet.

Formålet med vurderingsreglerne er, at kolonihavehuse bliver solgt til en pris, som er udtryk for bebyggelsens værdi, og ikke fordi brugsretten til haveloddet er attraktiv.

 

2. Generelle regler

  2.1. Lejemålets ophør

Når lejeretten til en havelod er opsagt eller ophævet, kan det udtrædende medlem frit medtage bebyggelse inklusiv fundering og indbo. Fjernelse skal dog foretages på en sådan måde, at hverken havens anlæg eller det kollektive foreningsanlæg påføres skade. I så fald er medlemmet erstatningsansvarlig.

  Et medlem har også ret til ved salg at overdrage bebyggelsen samt anlæg og beplantning til den, foreningen godkender hertil efter reglerne herom.

medlem  

Intet kan optages uden bestyrelsens godkendelse, ligesom handelen skal foregå med bestyrelsens medvirken.

 

2.2. Bebyggelsen skal være lovlig*

En handel eller overdragelse forudsætter, at bebyggelsen på salgstidspunktet er lovlig. Det betyder, at bebyggelsen skal være udført i overensstemmelse med de forskrifter, som er gældende i området – det være sig i haveforeningens vedtægt og ordensreglement, en byplanvedtægt, en lokalplan eller en tinglyst deklaration lagt på området eller gennem en skriftlig lejeaftale med det samlede haveareals udlejer.

  For ildsteder og skorstene samt afløb og afløbsinstallationer gælder, at disse skal være udført i overensstemmelse med bygningsreglementet for det pågældende område samt, hvad kommunen ellers måtte foreskrive herom.  

  Hvis der kan konstateres afvigelser i byggeriet, skal havelejer før salg lovliggøre arealet. Lovliggørelse kan ske enten i form af en nedrivning af ulovlige bygninger, eller ved en dispensation fra den myndighed, der har mandat til at give en sådan dispensation.

  2.3. Der skal altid foretages en vurdering

En handel eller overdragelse forudsætter at bebyggelsen samt anlæg og beplantning gøres til genstand for en vurdering og værdiansættelse, der udføres af nedsatte vurderingsudvalg. Manglende vurdering inden salg medfører handlens ugyldighed.

  2.4. Salgspris kan ikke overstige vurderingspris

Det er en konsekvens af reglerne, at enhver handel skal afsluttes inden for rammerne af den foretagne vurdering og værdiansættelse. Det betyder, at den maksimalt tilladte salgspris (maksimalpris ekskl. løsøre og foreningsmæssig værdi/andelsværdi) ikke må overstige prisen for den samlede vurdering af have og bebyggelse. 

  2.5. Hvornår skal der vurderes

Der skal altid vurderes ved salg eller overdragelse af et kolonihavehus, dog ikke hvis der er tale om et tomt havelod.* 

Ved overdragelse forstås salg eller fuldstændig overdragelse til ægtefæller eller slægtninge i ret op- eller nedstigende linje, uanset om salg/overdragelse sker, mens sælger er i live eller salg/overdragelse sker ved dødsfald. Der er også tale om fuldstændig overdragelse, hvis to havelejere bytter haver.

 

Derimod er der ikke tale om en fuldstændig overdragelse, når en ægtefælle eller en slægtning i op- og nedstigende linje optages som ekstra lejer på lejekontrakten eller ved den ene lejers fraflytning/sletning af lejekontrakten, og der er derfor ikke krav om vurdering i dette tilfælde. En forening kan dog vælge, at der også skal vurderes i disse tilfælde.

En forening kan træffe beslutning om, hvilke perioder, der kan foretages vurdering (hele året, kun sæson eller lignende).

  2.6. Hvem skal vurdere

Den enkelte haveforening skal vælge et vurderingsudvalg efter reglerne i foreningsvedtægten. Vurderingsudvalget vælges som udgangspunkt af generalforsamlingen. Vurderingsudvalget er dermed ikke et udvalg under bestyrelsen. Som vurderingsmand og suppleant kan kun vælges én repræsentant fra samme havelod. Medlemmerne af vurderingsudvalget bør ikke samtidig være medlem af bestyrelsen.   

  Et vurderingsudvalg består af minimum 3 personer, der vælges for en 2-årig periode. Hvis en forening har eget vurderingsudvalg, skal dette benyttes.

Hvis en forening ikke kan vælge et vurderingsudvalg kan generalforsamlingen* beslutte at bede kredsen, en anden haveforenings vurderingsudvalg eller et vurderingsudvalg nedsat på tværs af kredsen om at foretage vurderinger i foreningen. I så fald skal også disse vurderinger foretages efter Kolonihaveforbundets vurderingsregler.

  En vurderingsmand kan ikke deltage i en vurdering, hvor han/hun har en personlig interesse i resultatet.

  2.7. Hvad skal vurderes

Den vurdering og værdiansættelse, som skal foretages, skal omfatte haveloddets anlæg og beplantning samt bebyggelse inkl. nagelfast / tilpasset inventar.

  2.8. Hvem har ansvaret*

Vurderingsudvalget har ansvaret for den vurdering, der er foretaget. Vurderingen skal foretages på grundlag af det, der er synligt, og som umiddelbart kan konstateres med det blotte øje. Vurderingen af ting, der ikke umiddelbart kan konstateres med det blotte øje eller hvor der er tale om oplysninger, som ikke nødvendigvis er tilgængelige (eksempelvis opførelsesår, fundamentstype, afløb, isolering, konstruktion mv.), må nødvendigvis baseres på sælgers oplysninger og/eller de tilgængelige godkendte tegninger.

I de tilfælde, hvor vurderingen er baseret på sælgers oplysninger, er sælger ansvarlig for rigtigheden af oplysningerne.

Som udgangspunkt er det altid medlemmet, der er ansvarlig for, at bebyggelsen på havelodden til enhver tid opfylder gældende regler.

Imidlertid skal bestyrelsen være opmærksom på, at såfremt bestyrelsen er, burde være eller bliver bekendt med brud på gældende regler (især i forbindelse med salg), har bestyrelsen pligt til at påtale forholdet og til at sikre, at byggeriet bringes i overensstemmelse med reglerne. Gør bestyrelsen ikke dette, kan foreningen/bestyrelsen evt. blive gjort erstatningsansvarlig.

  2.9. Hvornår gælder vurderingsrapporten*

Vurderingsrapportens samlede vurdering er gældende i 12 måneder fra vurderingsdatoen. Dette betyder, at der ikke sker en regulering af vurderingsrapporten ved årsskifte.  

Foreningsmæssig værdi/andelsværdi oplyst i vurderingsrapporten er den pr. vurderingsdatoen af generalforsamlingen godkendte værdi. Ved salg benyttes dog den senest vedtagne foreningsmæssig værdi/andelsværdi.

 

2.10. Hvad indeholder vurderingsrapporten

Når der er foretaget en vurdering, vil følgende fremgå af vurderingsrapporten: 

 

Bebyggelsens aktuelle værdi efter nedskrivning og fradrag

Indeholder prisen for bygningerne på grunden på tidspunktet for vurderingen. Det vil sige, at nedskrivning og fradrag er regnet med.

Evt. tillæg

Indeholder evt. tillæg 

Ubebygget værdi

Indeholder prisen for havens anlæg (ekskl. bygninger)

Samlet vurderingspris i alt for have og bebyggelse

Indeholder summen af bebyggelsens aktuelle værdi, evt. tillæg samt ubebygget værdi 

Evt. foreningsmæssig værdi/ andelsmæssig værdi

Indeholder foreningsmæssig værdi/andelsværdi pr. den dato den er fastsat i foreningens regnskab eller lignende. 

Maksimalt tilladte salgspris ekskl. løsøre

Indeholder summen af den samlede vurderingspris og foreningsmæssig værdi/andelsværdi.

Løsørepris

Indeholder prisen for løsøre

Maksimalt tilladte salgspris inkl. løsøre

Indeholder summen af den samlede vurderingspris, foreningsmæssig værdi/andelsværdi samt løsøre.

  Herudover indeholder rapporten en specifikation af værdiansættelsen af de enkelte bygninger mv.

  2.11. Brug af vurderingssystemet og hjælpetekster

Kolonihaveforbundet har udarbejdet et vurderingssystem, som SKAL anvendes ved vurderinger. Vurderinger foretaget efter andre metoder er ugyldige. 

I vurderingssystemet fremgår en række hjælpetekster, som angiver retningslinjer for vurderingen, som er fastsat af kongressen eller Hovedbestyrelsen. Disse skal som udgangspunkt anvendes. Der kan dog også i  haveforeningens lejekontrakt være fastsat andre bestemmelser for værdiansættelse og dens behandling end Forbundets. I så fald skal disse benyttes.

  Selv om systemet langt hen af vejen hjælper vurderingsudvalget på vej, så er der dog visse ting, som vurderingsudvalget selv skal undersøge. Bla. er der en række lokale regler og byggeforskrifter, som systemet ikke tager højde for. Sådanne lokale regler kan komme mange steder fra, bla. haveforeningens vedtægt og ordensreglement, en byplanvedtægt, en lokalplan eller en tinglyst deklaration lagt på området eller gennem en skriftlig lejeaftale med haveforeningens udlejer.

  3. De konkrete vurderingsregler

  3.1. Hovedregel: Brug af indeksregulerede priser

Vurderingsreglerne er baseret på indeksregulerede maksimale enhedspriser, som er fastsat af kongressen. Enhedspriserne er fastsat i 2014-kroner. Enhedspriserne reguleres årligt på basis af det gennemsnitlige forbrugerprisindeks for året 2014, udgørende 100. Tilsvarende indeks for 2015 lægges til grund for havesalg m.m. i 2017. For havesalg i 2018 lægges indekset for 2016 til grund o.s.v.

 

3.2. Hovedbestyrelsens kompetence

Hovedbestyrelsen er bemyndiget til at fastsætte retningslinjer i for, hvordan et hus skal være for at opnå den maksimale vurderingspris pr. m2 mv. Disse regler gengives i hjælpeteksterne i vurderingssystemet.

Hovedbestyrelsen er endvidere bemyndiget til at fastsætte regler om eventuelle regionale eller lokale nedslag i vurderingerne, herunder for daghaver. Sådanne regler skal i givet fald være baseret på statistiske oplysninger om vurderingspriser og salgspriser i området, men skal samtidig sikre, at medlemmer som kan sælge til vurderingsprisen ikke tvinges til at sælge til underpris.

Hovedbestyrelsen er herudover bemyndiget til at afklare fortolkningsspørgsmål vedr. vurderingsreglerne, og kan under ansvar overfor kongressen rette åbenbare fejl og åbenbare uhensigtsmæssigheder i de af kongressen fastsatte vurderingsregler. En sådan beslutning kræver 2/3 flertal i Hovedbestyrelsen.

  3.3. Enhedspriserne

  Følgende enhedspriser pr. m2 benyttes (2014-indeks er index 100):

Hovedhus (inkl. udvidelser)

3.387,00 kr. pr. m2 (udvendige mål)               

Bjælkehytter bygget før 1. januar 2014

3.387,00 kr. pr. m2 (udvendige mål)

Bjælkehytter bygget efter 1. januar 2014 med bræddetykkelse på 70-90 mm

3.387,00 kr. pr. m2 (udvendige mål)

Bjælkehytter bygget efter 1. januar 2014 med bræddetykkelse på 33-69 mm

3.387,00 kr. pr. m2 minus et fradrag på 55 % (udvendige mål)                        

Bjælkehytter bygget efter 1. januar 2014 med bræddetykkelse på 25-32 mm

3.387,00 kr. pr. m2 minus et fradrag på 70 % (udvendige mål)                        

Udhus (inkl. udvidelser)

2.258 kr. pr. m2 (udvendige mål)                     

Indvendig beklædning

1.130,00 kr. pr. m2 (udvendige mål)               

Isolering

85,00 kr. pr. m2 (udvendige mål)                     

El installation i lovlig stand

386,00 kr. pr. m2 (udvendige mål)                  

Gas installation i lovlig stand

193,00 kr. pr. m2 (udvendige mål)                  

Lukket terrasse (inkl. udvidelser)

2.649,00 kr. pr. m2 (udvendige mål)               

Åben overdækket terrasse (inkl. udvidelser)

1.976,00 kr. pr. m2 (udvendige mål)               

Åben terrasse opført før 1. januar 2013

Dokumenteret/sandsynliggjort udgift

Åben terrasse opført efter 1. januar 2013

Vurderes som havens anlæg og beplantning

Vand-tilslutningsafgift

Aktuel udgift

El-tilslutningsafgift

Aktuel udgift

Stikledning el       

Dokumenteret dagspris

Nagelfast/tilpasset inventar

Dokumenteret/sandsynliggjort udgift

Alternative energianlæg

Dokumenteret/sandsynliggjort udgift

Ildsteder og skorstene i lovlig udførelse

Dokumenteret/sandsynliggjort udgift

Afløb og afløbsinstallationer i lovlig udførelse

Dokumenteret/sandsynliggjort udgift

Faskiner i lovlig udførelse

Dokumenteret/sandsynliggjort udgift

Solenergi 

Dokumenteret/sandsynliggjort udgift

Fundamenter før 1. januar 2014

Dokumenteret/sandsynliggjort udgift

Fundamenter efter 1. januar 2014 – sokkelsten uden frostsikring eller lignende

100,00 kr. pr. m2.

Fundamenter efter 1. januar 2014 – frostsikre punktfundamenter

200,00 kr. pr. m2.

Fundamenter efter 1. januar 2014 – fuldstøbte frostsikre fundamenter inkl. støbt gulv

600,00 kr. pr. m2

Køkken

Maksimalpris 19.320,00 kr.

Bad efter 1. januar 2013

Maksimalpris 23.676,00 kr.

Bad før 1. januar 2013

Dokumenteret eller sandsynliggjort udgift

Drivhus

500,00 kr. pr. m2

Havens anlæg og beplantning

Fra 0 til 65 kr. med intervaller på 6,50 kr. (0, 6,50, 13.00, 19.50, 26.00, 32.50, 39.00, 45.50, 52.00, 58.50, 65.00)

  De gældende indeksregulerede priser for det aktuelle år kan findes på Kolonihaveforbundets hjemmeside

                           

3.4. Nedskrivning

Når indeksprisen eller øvrige priser er beregnet, beregnes også en årlig nedskrivning. Nedskrivningsmetoden er forskellig inden for forskellige kategorier:

  Generel metode: 2 % saldo nedskrivning i 60 år. Herefter resterer restværdien.

Alternativ energi:  

5% lineær nedskrivning i 16 år. De resterende 20 % udgør restværdien.

Solenergi:

4% lineær nedskrivning i 20 år. De resterende 20 % udgør restværdien.

Faskiner:          

4% lineær nedskrivning i 20 år. De resterende 20 % udgør restværdien.

Drivhus:           

7% lineær nedskrivning i 10 år. De resterende 30 % udgør restværdien.

  Der foretages ikke nedskrivning på tilslutninger til el, gas, vand og afløb.  

3.5. Fradrag*

Hvis bebyggelsen ikke opfylder de krav, som er fastsat i vurderingssystemets hjælpetekster for at opnå den maksimale pris, eller hvis bebyggelsens værdi efter nedskrivning fremstår ringere end vurderingsprisen, SKAL der gives fradrag efter skøn. Et fradrag skal begrundes skriftligt.

  3.6. Tillæg *

Hvis der er dokumenterede udgifter til forbedringer/vedligeholdelse kan disse udgifter indgå som en del af vurderingssummen. Alle typer af vedligehold og forbedringer kan indgå. Hvert dokumenteret tillæg skal vurderes særskilt. De samlede dokumenterede tillæg må ikke overstige 100 % af bebyggelsens aktuelle værdi før nedskrivning og fradrag. Tillæg skal begrundes skriftligt. For dokumenterede udgifter skal der foretages en årlig nedskrivning, jf. punkt 3.4.

  Hvis der er udokumenterede udgifter til synlige forbedringer eller hvis hus mv. er helt ekstraordinært godt udført eller vedligeholdt, kan disse udgifter indgå som en del af vurderingssummen. Alle typer af vedligehold og forbedringer kan indgå. Hvert udokumenteret tillæg skal vurderes særskilt. Beløbet fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn, og de samlede udokumenterede tillæg må ikke overstige 30 % af bebyggelsens aktuelle værdi efter nedskrivning og fradrag. Tillæg skal begrundes skriftligt. For dokumenterede udgifter skal der foretages en årlig nedskrivning, jf. punkt 3.4.

  Uanset om et tillæg er dokumenteret eller udokumenteret, kan tillæg aldrig medføre, at vurderingsprisen efter nedskrivning og fradrag bliver højere end bebyggelsens aktuelle værdi før nedskrivning og fradrag.

  3.7. Havens anlæg og beplantning

Havens anlæg og beplantning vurderes med en indeksreguleret pris pr. m2 efter vurderingsudvalgets skøn til mellem 0 og 65 kr. pr. m2 (med 6,50-kr.'s interval). Værdiansættelsen skal omfatte haveloddens størrelse i m² - dog fraregnet det bebyggede areal (inkl. drivhus, blikskure, legehuse mv.) Vurderingsudvalget kan vælge forskellige priser ud fra en vurdering af havens helhedsindtryk baseret på orden, indhold og kvalitet. Havens anlæg dækker alt inkl. fliser, hegn, åbne terrasser etc. Der skal ikke ske en individuel optælling af træer, buske og planter.

 

3.8. Løsøre

Sælger skal udarbejde en løsøreliste og vurdere løsøret med et samlet beløb. Beløbet må ikke overstige 20 % af den samlede vurdering af have og bebyggelse, og må ikke overstige 64.104,13 kr. (2014 er index 100). Bestyrelsen skal påse, at prisen holder sig inden for den tilladte maksimalgrænse ovenfor. 

Salg af bebyggelsen kan ikke betinges af forpligtelse til samtidig køb af løsøre. En køber er altså ikke forpligtet til at købe løsøret, og sælger kan ikke stille som betingelse, at køber skal købe løsøret.  

                       

3.9. Andre regler

På et havelod, hvor selve hovedhuset er værdiansat til 0 kr., kan huset dømmes til nedrivning af bestyrelsen, hvilket betyder, at bestyrelsen skriftligt kan meddele sælger, at huset skal rives ned. Hvis et hus er dømt til nedrivning, skal det rives ned for sælgers regning, inden salg/overdragelse. Andet kan dog evt. aftales med køber.

 

4. Anke af vurderingen*

Bestyrelsen og sælger (samt køber, hvis det fremgår af lejekontrakten med jordejer) har mulighed for at anke vurderingen. En anke skal afleveres til foreningens bestyrelse eller kredsen, som skal sørge for at anken kommer videre til kredsens anke-vurderingsudvalg.

  En anke over vurderingen skal være fremsat senest 14 dage efter modtagelse af vurderingen.

Ankeudvalget kan fastsætte et gebyr for behandling af ankesagen.

  Anken kan alene dreje sig om den foretagne vurdering og værdiansættelse af have og bebyggelse. Ankeinstansens afgørelse vedr. den foretagne værdiansættelse er bindende for alle parter, som er berørt deraf, og kan ikke påklages. 


2) Hjælpetekst - vurdering 

Dato

Der angives den dato, der er besluttet på den sidst afholdte generalforsamling


Haveloddens areal

Her skrives hvor mange m2 den samlede havelod er på. Det er hele haveloddens m2, der skal angives


Blikskur, legehuse og/eller lign i m 2

Her skrives det samlede antal m2 for alle mindre bygninger, som ikke bliver vurderet, eksempelvis legehuse og blikskure. M2 er de udvendige mål på bygningerne.


Havens anlæg og beplantning - værdi pr. m 2

Her skrives værdien på havens anlæg og beplantning pr. m2 ud fra et helhedsindtryk baseret på orden, indhold og kvalitet. Det er havens helhedsindtryk, der skal vurderes. Der skal ikke ske en individuel optælling af træer, buske og planter. Havens anlæg dækker alt inkl. fliser, hegn, åbne terrasser etc. Hovedhus, udhus, drivhus, overdækkede terrasser og p-pladser skal ikke tælles med under havens anlæg Prisen for havens anlæg fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn til mellem 0 og 65 kr. pr. m2 (med 6,50-kr.'s interval).


Havens foreningsmæssige værdi / andelsværdi

Her skrives foreningens værdi/andelsværdi, som er den forholdsmæssige værdi af foreningens aktiver. Hvis foreningen har besluttet, at anvende foreningsmæssig værdi, vil den fremgå af foreningens årsregnskab og skal oplyses af bestyrelsen.


Referencepris

Dette er et sammentællingsfelt.



Vurdering foretaget af

Her vælges de vurderingsmænd, der deltager i vurderingen.


Deltagere

Her kan navne på andre fremmødte skrives.


Hovedhus

Et hovedhus defineres som en bygning, der anvendes til beboelse eller ophold for mennesker.

For at give max pris, skal hovedhuse være placeret på et fundament, se under fundament. Gulvplader skal være min. 18 mm gulvbrædder, beton eller tilsvarende gulvplader. Yderbeklædning skal være blokhusbrædder, klinkebrædder, vandfaste plader eller andet brandhæmmende materiale på konstruktion på et min. 50 x 100 mm. træskelet. Vinduer skal være termoruder. Taget skal være bølgeeternit, tagpap eller anden fast belægning. Ondulinetag betragtes som fast, hvis det ligger på et fast underlag. Vær obs på at ondulinetage har kortere levetid end andre faste tage. Generelt skal øvrige ringere løsninger give fradrag i maxprisen. Ved tvivl om materialer mv. må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.

Bjælkehytter bygget før 1/1-2014 skal vurderes som et hovedhus. Hvis huset er fra før 1/1-2014 skal der IKKE sættes flueben ved bjælkehytte.


Hovedhus - Udført år

Her skrives hvilket år hovedhuset er bygget. Tilbygninger/udvidelser behandles i et andet felt, så de skal ikke regnes med her.


Hovedhus - m2

Her skrives hvor mange m2 huset er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Hovedhus - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis husets værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig vedligeholdelse, råd, utætte vinduer, utæt tag, fugt, svamp, ufærdig eller ubehandlet yderbeklædning mv.


Hovedhus - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig vedligeholdelse, råd, utætte vinduer, utæt tag, ufærdig yderbeklædning, fugt, svamp mv."


Hovedhus - Indvendig beklædning

Indvendig beklædning og loftsbeklædning skal være profilbrædder, gipsplader, faste plader eller lignende materialer. Andre beklædninger kan være lovlige, men giver ikke maxpris, og skal derfor give fradrag. Beklædning skal være spartlet, filtet og malet eller på anden måde færdigbehandlet for at give maxpris.


Hovedhus - Indvendig beklædning - Udført år

Her skrives hvilket år beklædningen er opsat


Hovedhus - Indvendig beklædning - m2

Her skrives hvor mange m2 huset er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Hovedhus - Indvendig beklædning - á pris

Dette er den gældende indeksregulerede pris


Hovedhus - Indvendig beklædning - Årlig nedskrivning

Dette er et beregningsfelt


Hovedhus - Indvendig beklædning - Subtotal

Dette er et beregningsfelt


Hovedhus - Indvendig beklædning - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis beklædningen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand, råd, fugt, svamp, forkert beklædning, manglende eller ufærdig behandling af beklædningen mv.


Hovedhus - Indvendig beklædning - Begrundelse for fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis beklædningen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand, råd, fugt, svamp, forkert beklædning, manglende eller ufærdig behandling af beklædningen mv.


Hovedhus - Indvendig beklædning - Total

Dette er et beregningsfelt


Hovedhus - Isolering

Isolering skal være min. 100 mm. sten-/glasuld eller tilsvarende godkendt isoleringsmateriale. Ikke godkendt materiale skal give fradrag. Ved tvivl om type eller tykkelse må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.


Hovedhus - Isolering - Udført år

Her skrives hvilket år isoleringen er opsat


Hovedhus - Isolering - m2

Her skrives hvor mange m2 huset er på. M2 beregnes efter de udvendige mål


Hovedhus - Isolering - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis isoleringen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for ikke godkendt type eller tykkelse.


Hovedhus - Isolering - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "isolering er ikke 100 mm".


Hovedhus - Udvidelse

Hver udvidelse af hovedhuset skal vurderes særskilt. Der klikkes på plustegnet for at åbne endnu en rubrik.

For at give max pris, skal hovedhuse være placeret på et fundament, se under fundament. Gulvplader skal være min. 18 mm gulvbrædder, beton eller tilsvarende gulvplader. Yderbeklædning skal være blokhusbrædder, klinkebrædder, vandfaste plader eller andet brandhæmmende materiale på konstruktion på et min. 50 x 100 mm. træskelet. Vinduer skal være termoruder. Taget skal være bølgeeternit, tagpap eller anden fast belægning. Ondulinetag betragtes som fast, hvis det ligger på et fast underlag. Vær obs på at ondulinetage har kortere levetid end andre faste tage. Generelt skal øvrige ringere løsninger give fradrag i maxprisen. Ved tvivl om materialer mv. må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.

Hvis udvidelsen er en bjælkehytte, og er bygget efter 1/1-2014, sættes der et flueben ved bjælkehytte.


Hovedhus - Udvidelse - Udført år

Her skrives hvilket år udvidelsen er sket.


Hovedhus - Udvidelse - m2

Her skrives hvor mange m2 udvidelsen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Hovedhus - Udvidelse - á pris

Dette er den gældende indeksregulerede pris


Hovedhus - Udvidelse - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis husets værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig vedligeholdelse, råd, utætte vinduer, ufærdig yderbeklædning, utæt tag, fugt, svamp mv.


Hovedhus - Udvidelse - Begrundelse for fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis husets værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig vedligeholdelse, råd, utætte vinduer, ufærdig yderbeklædning, utæt tag, fugt, svamp mv.


Udvidelse af hovedhus - Indvendig beklædning

Indvendig beklædning og loftsbeklædning skal være profilbrædder, gipsplader, faste plader eller lignende materialer. Andre beklædninger kan være lovlige, men giver ikke maxpris, og skal derfor give fradrag. Beklædning skal være spartlet, filtet og malet eller på anden måde færdigbehandlet for at give maxpris.


Udvidelse af hovedhus - Indvendig beklædning - Udført år

Her skrives hvilket år udvidelsen er sket


Udvidelse af hovedhus - Indvendig beklædning - m2

Her skrives hvor mange m2 udvidelsen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Udvidelse af hovedhus - Indvendig beklædning - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis beklædningen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand, råd, fugt, svamp, forkert beklædning, manglende eller ufærdig behandling af beklædningen mv.


Udvidelse af hovedhus - Indvendig beklædning - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "manglende eller ufærdig beklædning, råd, fugt, svamp.


Udvidelse af hovedhus - Isolering

Isolering skal være min. 100 mm. sten-/glasuld eller tilsvarende godkendt isoleringsmateriale. Ikke godkendt materiale skal give fradrag. Ved tvivl om type eller tykkelse må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.


Udvidelse af hovedhus - Isolering - Udført år

Her skrives hvilket år isoleringen er opsat.


Udvidelse af hovedhus - Isolering - m2

Her skrives hvor mange m2 udvidelsen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Udvidelse af hovedhus - Isolering - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis isoleringen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for ikke godkendt type eller tykkelse.


Udvidelse af hovedhus - Isolering - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "isolering er ikke 100 mm".


Køkken

Den maksimale indeksregulerede pris for køkkener er baseret på et håndværksmæssigt korrekt udført funktionelt køkken med flere køkkenelementer eller tilsvarende opbyggede elementer. Som eksempel på køkken kan bla. nævnes overskabe, underskabe etableret med bordplade og vask. Køkken vurderes som køkken uanset om der er afløb eller ej.


Køkken - Udført år

Her skrives hvilket år køkkenet er bygget.


Køkken - Pris

Her skrives den oprindelige pris. Som udgangspunkt skal prisen være dokumenteret, men hvis ejer ikke kan dokumentere det, kan en pris fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn. Hvis prisen er højere end den indeksregulerede maxpris, bliver den ikke brugt i den efterfølgende beregning.


Køkken - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis køkkenets værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for råd, fugt, ufærdigt eller ikke-funktionelt.


Køkken - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig vedligeholdelse, råd, fugt, ufærdigt"


Bad/toilet

Den maksimale indeksregulerede pris for badeværelser er baseret på et håndværksmæssigt korrekt udført funktionelt badeværelse med vådrumssikring af alle rumflader, varmt/koldt vand, afløb udstyret med toilet og brusebad samt udluftning. Hvis afløbet ikke er tilsluttet en tank eller kloak, skal badeværelset ikke vurderes som bad, men som hovedhus. Ved tvivl om vådrumssikring må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.

Bad/toilet udført før 1/1-2013 vurderes på baggrund af en dokumenteret udgift. Hvis udgiften ikke kan dokumenteres, kan der indsættes et skønnet beløb.

Det er sælgers ansvar, at afløbet er lovligt. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden. Sælger skal inden vurderingen afgive en erklæring om lovligheden af afløbet. Hvis erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes for afløb, (som vurderes under afløb).


Bad/toilet - Udført år

Her skrives hvilket år badeværelset er bygget


Bad/toilet - Pris

Her skrives den oprindelige pris. Som udgangspunkt skal prisen være dokumenteret, men hvis ejer ikke kan dokumentere det, kan en pris fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn. Hvis bad/toilet er bygget efter 1/1-2013 og prisen er højere end den indeksregulerede maxpris, bliver den ikke brugt i den efterfølgende beregning.


Bad/toilet - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis badeværelsets værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for råd, fugt, ufærdigt eller ikke-funktionelt, manglende vådrumssikring, udsugning, forkert fald mod afløb, kun koldt vand eller lignende.


Bad/toilet - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig vedligeholdelse, råd, fugt, ufærdigt"


Nagelfast tilbehør

Nagelfast tilbehør er inventar der i sin konstruktion betinger, at komponenten fastgøres til væg, gulv eller anden stabil konstruktion. Tilpasset inventar er inventar, der er særligt tilpasset til og/eller installeret i bebyggelsen, hvor enten inventaret ikke umiddelbart kan fjernes og anvendes andetsteds eller inventarets fjernelse vil forringe værdien af det fjernede og/eller medføre større efterreparationer. Hvert tilbehør skal vurderes særskilt. Der klikkes på plustegnet for at åbne endnu en rubrik.


Nagelfast inventar - Udført år

Her skrives hvornår det nagelfaste tilbehør er opført/udført


Nagelfast inventar - Pris

Her skrives den oprindelige pris. Som udgangspunkt skal prisen være dokumenteret, men hvis ejer ikke kan dokumentere det, kan en pris fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn.


Nagelfast inventar - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis anlæggets værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand, manglende funktion mv.


Nagelfast inventar - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig stand, manglende funktion".


Nagelfast inventar - Kommentar

Her skal det angives, hvilket nagelfast tilbehør, der er tale om.


Alternative energianlæg

Ved alternative energianlæg forstås eksempelvis varmepumper, vindmøller, jordvarmeanlæg. Hvert energianlæg skal vurderes særskilt. Der klikkes på plustegnet for at åbne endnu en rubrik.


Alternative energianlæg - Udført år

Her skrives hvornår energianlægget er fra.


Alternative energianlæg - Pris

Her skrives den oprindelige pris. Som udgangspunkt skal prisen være dokumenteret, men hvis ejer ikke kan dokumentere det, kan en pris fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn.


Alternative energianlæg - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis anlæggets værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand, manglende funktion mv.


Alternative energianlæg - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig stand, manglende funktion".


Alternative energianlæg - Kommentar

Her kan kommentarer skrives, f.eks. hvilke alternative energianlæg, der er tale om.


Udhus

Et udhus defineres som en bygning, der primært anvendes til opbevaring af ting, f.eks. haveredskaber.

Hvert udhus skal vurderes særskilt. Der klikkes på plustegnet for at åbne endnu en rubrik.

For at udhuse kan opnå max pris pr. m2 gælder, at de skal være placeret på fundament. Yderbeklædning skal være blokhusbrædder, klinkebrædder, vandfaste plader eller andet brandhæmmende materiale på konstruktion på et min. 50 x 100 mm. træskelet. Vinduer kan være almindeligt glas. Taget skal være tagpap, fastlockplader eller termoplader. Udhuse kan være med isolering og indvendig beklædning. Ved tvivl om materialer må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.

Hvis udhuset er en bjælkehytte, og er bygget efter 1/1-2014, sættes der et flueben ved bjælkehytte.


Udhus - Udført år

Her skrives hvilket år udhuset er bygget. Tilbygninger/udvidelser behandles i et andet felt og skal ikke regnes med her.


Udhus - m2

Her skrives hvor mange m2 udhuset er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Udhus - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis udhusets værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig vedligeholdelse, råd, ufærdig eller ubehandlet yderbeklædning, utæt tag, fugt, svamp mv.


Udhus - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig vedligeholdelse, råd, utæt tag, fugt, ufærdig yderbeklædning, svamp".


Udvidelse - Udhus

For at udhuse kan opnå max pris pr. m2 gælder, at de skal være placeret på fundament. Yderbeklædning skal være blokhusbrædder, klinkebrædder, vandfaste plader eller andet brandhæmmende materiale på konstruktion på et min. 50 x 100 mm. træskelet. Vinduer skal være almindeligt glas. Taget skal være tagpap, fastlockplader eller termoplader. Udhuse kan være med isolering og indvendig beklædning. Ved tvivl om materialer må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.

Hvis udvidelsen er en bjælkehytte, og er bygget efter 1/1-2014, sættes der et flueben ved bjælkehytte.


Udvidelse - Udhus - Udført år

Her skrives hvilket år udvidelsen er sket.


Udvidelse - Udhus - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis udhusets værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig vedligeholdelse, råd, ufærdig eller ubehandlet yderbeklædning, utæt tag, fugt, svamp mv.


Udvidelse - Udhus - m2

Her skrives hvor mange m2 udvidelsen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål


Udvidelse - Udhus - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig vedligeholdelse, ufærdig yderbeklædning, råd, utæt tag, fugt, svamp"


Indvendig beklædning, udvidelse af udhus

Indvendig beklædning og loftsbeklædning skal være profilbrædder, gipsplader, faste plader eller lignende materialer. Andre beklædninger kan være lovlige, men giver ikke maxpris, og skal derfor give fradrag. Beklædning behøver ikke være spartlet, filtet og malet eller på anden måde færdigbehandlet for at give maxpris.


Indvendig beklædning, udvidelse af udhus - Udført år

Her skrives hvilket år udvidelsen er sket.


Indvendig beklædning, udvidelse af udhus - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis beklædningen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand, råd, fugt, svamp, forkert beklædning, manglende eller ufærdig behandling af beklædningen mv.


Indvendig beklædning, udvidelse af udhus - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "manglende eller ufærdig beklædning, råd, fugt, svamp.


Isolering, udvidelse af udhus

Isolering skal være min. 100 mm. sten-/glasuld eller tilsvarende godkendt isoleringsmateriale. Ikke godkendt materiale skal give fradrag. Ved tvivl om type eller tykkelse må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.


Isolering, udvidelse af udhus - Udført år

Her skrives hvilket år isoleringen er opsat.


Isolering, udvidelse af udhus - m2

Her skrives hvor mange m2 udvidelsen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Isolering, udvidelse af udhus - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis isoleringen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for ikke godkendt type eller tykkelse.


Isolering, udvidelse af udhus - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "isolering er ikke 100 mm".


Isolering, udvidelse af udhus - Total

Dette er et beregningsfelt


Indvendig beklædning - Udhus

Indvendig beklædning og loftsbeklædning skal være profilbrædder, gipsplader, faste plader eller lignende materialer. Andre beklædninger kan være lovlige, men giver ikke maxpris, og skal derfor give fradrag. Beklædningen behøver ikke at være spartlet, filtet og malet eller på anden måde færdigbehandlet for at give maxpris.


Indvendig beklædning - Udhus - Udført år

Her skrives hvilket år beklædningen er opsat.


Indvendig beklædning - Udhus - m2

Her skrives hvor mange m2 udhuset er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Indvendig beklædning - Udhus - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis beklædningen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand, råd, fugt, svamp.


Indvendig beklædning - Udhus - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "råd, fugt, svamp."


Isolering - Udhus

Isolering skal være min. 100 mm. sten-/glasuld eller andet godkendt isoleringsmateriale. Ikke godkendt materiale skal give fradrag. Ved tvivl om type eller tykkelse må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.


Isolering - Udhus - Udført år

Her skrives hvilket år isoleringen er opsat.


Isolering - Udhus - m2

Her skrives hvor mange m2 udhuset er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Isolering - Udhus - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis isoleringen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for ikke-godkendt type eller tykkelse.


Isolering - Udhus - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "isolering er ikke 100 mm".


Åben overdækket terrasse

Der skal skelnes mellem åbne, lukkede og åbne overdækkede terrasser. Hver terrasse skal vurderes særskilt. Der klikkes på plustegnet for at åbne endnu en rubrik.

Åbne overdækkede terrasser kan være placeret sammenbygget med anden bebyggelse eller fritliggende på arealet. En åben overdækket terrasse skal være åben på mindst en side. For at åbne overdækkede terrasser kan opnå max pris pr. m2 gælder, at de skal være placeret på fundament. Taget skal være minimum tagpap, fastlockplader, termoplader eller lignende.


Åben overdækket terrasse - Udført år

Her skrives hvilket år terrassen er bygget.


Åben overdækket terrasse - m2

Her skrives hvor mange m2 terrassen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Åben overdækket terrasse - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis terrassen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand, utæt tag, manglende fundament, forkert tagbelægning eller lignende.


Åben overdækket terrasse - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "mangler fundament, utæt tag, forkert tagbelægning" eller lignende.


Åben overdækket terrasse - indvendig beklædning

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - indvendig beklædning - Udført år

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - indvendig beklædning - m2

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - indvendig beklædning - á pris

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - indvendig beklædning - Årlig nedskrivning

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - indvendig beklædning - Subtotal

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - indvendig bekædning - Begrundelse for fradrag

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - indvendig beklædning - Fradrag

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - isolering

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - isolering - Udført år

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - isolering - m2

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - isolering - Fradrag

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Åben overdækket terrasse - isolering - Begrundelse for fradrag

Der kan ikke vurderes for indvendig beklædning og isolering på en åben overdækket terrasse. Disse felter skal derfor springes over


Udvidelse - Åben overdækket terrasse

En udvidelse af en overdækket terrasse kan være placeret sammenbygget med anden bebyggelse eller fritliggende på arealet. En overdækket terrasse skal være åben på mindst en side. For at overdækkede terrasser kan opnå max pris pr. m2 gælder, at de skal være placeret på fundament. Taget skal være tagpap, fastlockplader, termoplader eller lignende.


Udvidelse - Åben overdækket terrasse - Udført år

Her skrives hvilket år udvidelsen er bygget.


Udvidelse - Åben overdækket terrasse - m2

Her skrives hvor mange m2 udvidelsen af terrassen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Udvidelse - Åben overdækket terrasse - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis terrassen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand, utæt tag, manglende fundament, forkert tagbelægning eller lignende.


Udvidelse - Åben overdækket terrasse - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "mangler fundament, utæt tag, forkert tagbelægning" eller lignende.


Lukket terrasse/udestue

En lukket terrasse/udestue kan være placeret sammenbygget med anden bebyggelse eller fritliggende på arealet. En lukket terrasse/udestue skal være lukket på alle sider. For at lukkede terrasser/udestuer kan opnå max pris pr. m2 gælder, at de skal være placeret på fundament. Yderbeklædning skal være blokhusbrædder, klinkebrædder, vandfaste plader eller andet brandhæmmende materiale på konstruktion på et min. 50 x 100 mm. træskelet. Indvendig beklædning skal være profilbrædder, gipsplader, faste plader eller lignende materialer. Vinduer kan være almindeligt glas. Taget skal være bølge-eternit, tagpap, fastlockplader, termoplader eller anden fast belægning. Ondulinetag betragtes som fast, hvis det ligger på et fast underlag. Vær obs på, at ondulinetage har en kortere levetid end andre faste tage. Ved tvivl om materialer må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.


Lukket terrasse/udestue - Udført år

Her skrives hvilket år terrassen/udestuen er bygget.


Lukket terrasse/udestue - m2

Her skrives hvor mange m2 terrassen/udestuen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Lukket terrasse/udestue - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis terrassens/udestuens værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig vedligeholdelse, råd, utætte vinduer, utæt tag, ufærdig eller ubehandlet yderbeklædning, fugt, svamp mv.


Lukket terrasse/udestue - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig vedligeholdelse, råd, ufærdig yderbeklædning, utætte vinduer, utæt tag, fugt, svamp"


Udvidelse - Lukket terrasse/udestue

En udvidelse af en lukket terrasse/udestue kan være placeret sammenbygget med anden bebyggelse eller fritliggende på arealet. En lukket terrasse/udestue skal være lukket på alle sider. For at lukkede terrasser/udestuer kan opnå max pris pr. m2 gælder, at de skal være placeret på fundament. Yderbeklædning skal være blokhusbrædder, klinkebrædder, vandfaste plader eller andet brandhæmmende materiale på konstruktion på et min. 50 x 100 mm. træskelet. Indvendig beklædning skal være profilbrædder, gipsplader, faste plader eller lignende materialer. Vinduer skal være almindeligt glas. Taget skal være bølge-eternit, tagpap, fastlockplader, termoplader eller anden fast belægning. Ondulinetag betragtes som fast, hvis det ligger på et fast underlag. Vær obs på, at ondulinetage har en kortere levetid end andre faste tage. Ved tvivl om materialer må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.


Udvidelse - Lukket terrasse/udestue - Udført år

Her skrives hvilket år udvidelsen er bygget.


Udvidelse - Lukket terrasse/udestue - m2

Her skrives hvor mange m2 udvidelsen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Udvidelse - Lukket terrasse/udestue - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis terrassens/udestuens værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig vedligeholdelse, råd, utætte vinduer, utæt tag, fugt, svamp, ufærdig eller umalet yderbeklædning mv.


Udvidelse - Lukket terrasse/udestue - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig vedligeholdelse, råd, utætte vinduer, utæt tag, fugt, ufærdig yderbeklædning, svamp".


Indvendig beklædning, udvidelse af lukket terrasse/udestue

Indvendig beklædning og loftsbeklædning skal være profilbrædder, gipsplader, faste plader eller lignende materialer. Andre beklædninger kan være lovlige, men giver ikke maxpris, og skal derfor give fradrag. Beklædning skal være spartlet, filtet og malet eller på anden måde færdigbehandlet for at give maxpris.


Indvendig beklædning, udvidelse af lukket terrasse/udestue - Udført år

Her skrives hvilket år udvidelsen er sket.


Indvendig beklædning, udvidelse af lukket terrasse/udestue - m2

Her skrives hvor mange m2 udvidelsen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Indvendig beklædning, udvidelse af lukket terrasse/udestue - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis beklædningen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand, råd, fugt, svamp, forkert beklædning, manglende eller ufærdig behandling af beklædningen mv.


Indvendig beklædning, udvidelse af lukket terrasse/udestue - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "manglende eller ufærdig beklædning, råd, fugt, svamp.


Isolering, udvidelse af lukket terrasse/udestue

Isolering skal være min. 100 mm. sten-/glasuld eller tilsvarende godkendt isoleringsmateriale. Ikke godkendt materiale skal give fradrag. Ved tvivl om type eller tykkelse må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.


Isolering, udvidelse af lukket terrasse/udestue - Udført år

Her skrives hvilket år isoleringen er opsat.


Isolering, udvidelse af lukket terrasse/udestue - m2

Her skrives hvor mange m2 udvidelsen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Isolering, udvidelse af lukket terrasse/udestue - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis isoleringen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for ikke godkendt type eller tykkelse.


Isolering, udvidelse af lukket terrasse/udestue - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "isolering er ikke 100 mm".


Isolering - Lukket terrasse/udestue

Isolering skal være min. 100 mm. sten-/glasuld eller andet godkendt isoleringsmateriale. Ikke godkendt materiale skal give fradrag. Ved tvivl om type eller tykkelse må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.


Isolering - Lukket terrasse/udestue - Udført år

Her skrives hvilket år isoleringen er opsat.


Isolering - Lukket terrasse/udestue - m2

Her skrives hvor mange m2 terrassen/udestuen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Isolering - Lukket terrasse/udestue - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis isoleringen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for ikke-godkendt type eller tykkelse.


Isolering - Lukket terrasse/udestue - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "isolering er ikke 100 mm".


Indvendig beklædning - Lukket terrasse/udestue

Indvendig beklædning og loftsbeklædning skal være profilbrædder, gipsplader, faste plader eller lignende materialer. Andre beklædninger kan være lovlige, men giver ikke maxpris, og skal derfor give fradrag. Beklædning skal være spartlet, filtet og malet eller på anden måde færdigbehandlet for at give maxpris.


Indvendig beklædning - Lukket terrasse/udestue - Udført år

Her skrives hvilket år beklædningen er opsat.


Indvendig beklædning - Lukket terrasse/udestue - m2

Her skrives hvor mange m2 terrassen/udestuen er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Indvendig beklædning - Lukket terrasse/udestue - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis beklædningen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand, råd, fugt, svamp, forkert beklædning, manglende eller ufærdig behandling af beklædningen mv.


Indvendig beklædning - Lukket terrasse/udestue - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "manglende eller ufærdig beklædning, råd, fugt, svamp.


Åben terrasse

Åbne terrasser er terrasser uden tag. Åbne terrasser skal kun vurderes, hvis de er opført før 1/1-2013. Efter 1/1-2013 skal det vurderes som havens anlæg (kongres 2012).


Åben terrasse - Udført år

Her skrives hvilket år den åbne terrasse er lavet. Hvis den er bygget efter 1/1-2013, bliver der ikke foretaget en beregning her.


Åben terrasse - Pris

Her skrives den oprindelige pris. Som udgangspunkt skal prisen være dokumenteret, men hvis ejer ikke kan dokumentere det, kan en pris fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn.


Åben terrasse - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis terrassen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand.


Åben terrasse - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig stand".


Parkerings plads

En parkeringsplads kan kun vurderes, hvis etablering af parkeringspladsen er et krav fra en myndighed og den har en størrelse på min. 8 m2. Hvis P-plads ikke er et krav fra en myndighed vurderes den ikke som P-plads, men som en del af havens anlæg.


Parkerings plads - Udført år

Her skrives hvilket år P-pladsen er lavet.


Parkerings plads - m2

Her skrives antal m2.


Parkerings plads - Pris

Her skrives den oprindelige pris. Som udgangspunkt skal prisen være dokumenteret, men hvis ejer ikke kan dokumentere det, kan en pris fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn.


Parkerings plads - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis P-pladsen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig stand.


Parkerings plads - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig stand".



Energi og Diverse

Hvert anlæg skal vurderes særskilt. Der klikkes på plustegnet for at åbne endnu en rubrik.


Tilslutninger - El

Der skal foreligge dokumentation for tilslutningsafgiften. Hvis tilslutningsafgift fremgår af en tidligere vurderingsrapport, betragtes det som dokumenteret. Hvis ikke, skal sælger søge dokumentation ved el-forsyningen på beløbet i det år, hvor tilslutningen blev oprettet.


Tilslutninger - Vand

Der skal foreligge dokumentation for tilslutningsafgiften. Hvis tilslutningsafgift fremgår af en tidligere vurderingsrapport, betragtes det som dokumenteret. Hvis ikke, skal sælger søge dokumentation ved vand-forsyningen på beløbet i det år, hvor tilslutningen blev oprettet.


Tilslutninger - Stikledning

Ved el-stikledning forstås fremførelse fra hovedsikringsskabet til målerrammen.

Der skal foreligge dokumentation for tilslutningsafgiften. Hvis tilslutningsafgift fremgår af en tidligere vurderingsrapport, betragtes det som dokumenteret. Hvis ikke, skal sælger søge dokumentation ved el-forsyningen på beløbet i det år, hvor tilslutningen blev oprettet.

Hvis en el-stikledning forbinder flere huse via en sløjfe, skal stikledningen vurderes med enten det antal meter, der er fra hovedsikringsskabet til huset ELLER med det antal meter, der er mellem huset og det forrige hus i sløjfen, medmindre der foreligger dokumentation på de reelle udgifter.

Man skal være opmærksom på lokale regler, inden man vurderer el-stikledningen. Flere steder er etableringen af el-stikledningen inkluderet i prisen på tilslutningsafgiften.


Tilslutninger - Total

Dette er et beregningsfelt


El installation

Indvendig el-installation regnes fra og med målerrammen.

Hver el-installation skal vurderes særskilt, hvis der er forskellige installationer i de forskellige bygninger. Der klikkes på plustegnet for at åbne endnu en rubrik.

Det er sælgers ansvar, at el-installationen er lovlig. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af el-installationen. Sælger skal inden vurderingen afgive en erklæring om lovligheden af el-installationen, samt om installationen er udført af en autoriseret el-installatør. Hvis erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes el-installation.

For at få den indeksregulerede maxpris forudsætter det endvidere, at el-installationen lever op til moderne normer, f.eks. omkring antallet af stikkontakter. Se evt.  http://kolonihave.dk/elinstallationer , som dog alene er vejledende.


El installation - Udført år

Her skrives hvilket år installationen er udført.


El installation - m2

Her skrives hvor mange m2 huset er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


El installation - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis installationen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis, hvis der ikke er nok stikkontakter, eller hvis installationen er mangelfuld eller lignende.


El installation - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "stikkontakter virker ikke, afbrydere hænger ud af væggen, antallet af stikkontakter lever ikke op til moderne standard".


Gas installation

Hver gas-installation skal vurderes særskilt, hvis der er forskellige installationer i de forskellige bygninger. Der klikkes på plustegnet for at åbne endnu en rubrik.

Det er sælgers ansvar, at gas-installationen er lovlig. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af gas-installationen. Sælger skal inden vurderingen afgive en erklæring om lovligheden af gas-installationen, samt om installationen er udført af en autoriseret gas-installatør. Hvis erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes gas-installation.

Et flaskegaskomfur monteret med gasslange til en lavtryksregulator på en gasflaske kræver ikke autorisation.


Gas installation - Udført år

Her skrives hvilket år installationen er udført.


Gas installation - m2

Her skriver hvor mange m2 huset er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Gas installation - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis installationen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis hvis installationen ikke virker.


Gas installation - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "Installationen virker ikke."


Ildsted / Skorsten

For at man kan vurdere et ildsted/skorsten, skal det være monteret og funktionsdygtigt. Vurderingsudvalget skal påse, at skorstensfejeren har foretaget det årlige eftersyn. Hvis det ikke er foretaget, skal vurderingsudvalget notere det, så bestyrelsen kan sørge for at den bliver foretaget.


Ildsted / Skorsten - Udført år

Her skrives hvilket år ildstedet/skorstenen er udført


Ildsted / Skorsten - Årligt eftersyn

Her kan anføres om årligt eftersyn er foretaget.


Ildsted / Skorsten - Pris

Her skrives den oprindelige pris. Som udgangspunkt skal prisen være dokumenteret, men hvis ejer ikke kan dokumentere det, kan en pris fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn.


Ildsted / Skorsten - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis ildsted/skorsten efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis ved dårlig stand.


Ildsted / Skorsten - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig stand"


Solenergi

Det er alene typegodkendte solenergianlæg til el, vand og ventilation, der kan vurderes. Solenergianlæg opsat i forskellige år, skal vurderes særskilt. Der klikkes på plustegnet for at åbne endnu en rubrik.

Hvis sælger oplyser, at sol-energianlægget leverer 240 v. til stikkontakterne, skal der - udover solenergianlægget - også vurderes en el-installation.


Solenergi - Udført år

Her skrives hvilket år solenergianlægget er opsat.


Solenergi - Pris

Her skrives den oprindelige pris. Som udgangspunkt skal prisen være dokumenteret, men hvis ejer ikke kan dokumentere det, kan en pris fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn.


Solenergi - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis anlægget efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis ved dårlig stand eller hvis anlægget ikke virker.


Solenergi - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig stand, anlægget virker ikke"


Solenergi - Kommentar

Her kan kommentarer skrives, f.eks hvilken type solenergi, der er tale om.


Afløb, Kloak, afløb samletank eller lignende spildevandsløsninger

Dokumenterede udgifter til kloak, afløb, samletank eller lignende spildevandsløsninger angives her.

Det er sælgers ansvar, at kloak og afløb er lovlige. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af kloak og afløb. Sælger skal inden vurderingen afgive en erklæring om lovligheden af kloak og afløb, samt om installationen er udført af en autoriseret kloakmester. Hvis erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes for kloak eller afløb.

En målerbrønd på haveloddet skal også vurderes under afløb, medmindre den tilhører foreningen.

Ved vurdering af kloakering er det kun kloakken på haveloddet, der skal vurderes (fra havelågen til huset). Hvis haveforeningen har lagt ud for medlemmet, så er det haveforeningen, der fastsætter en pris pr. havelod, og det er denne pris, der medtages i vurderingen.

Udgifter til det kollektive kloakanlæg (hovedkloakledninger i vejene/stierne) skal ikke medtages i vurderingen, da denne udgift bliver medtaget på anden vis i forbindelse med et salg eller overdragelse.


Afløb - Udført år

Her skrives hvilket år afløbet er etableret.


Afløb - Pris

Som udgangspunkt dokumenteret udgift. Hvis sælger kan dokumentere at afløbet er lovligt, men prisen ikke kan dokumenteres, kan der anvendes skønnet pris.


Afløb - m2

Her skrives hvor mange m2 huset er på. Det er de udvendige mål, der skal regnes med.


Afløb - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis afløbet efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis ved dårlig stand, lugtgener, tilstopning eller lignende.


Afløb - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig stand, lugtgener, tilstopning".


Faskine

Faskiner skal være lovligt etableret i henhold til lokale regler. Det er sælgers ansvar, at faskinen er lovlig. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af faskinen. Sælger skal inden vurderingen afgive en erklæring om lovligheden af faskinen. Hvis erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes faskine.


Faskine - Udført år

Her skrives hvilket år faskinen er etableret.


Faskine - Pris

Som udgangspunkt dokumenteret udgift. Hvis sælger kan dokumentere at faskinen er lovlig, men prisen ikke kan dokumenteres, kan der anvendes skønnet pris.


Faskine - Årlig nedskrivning

Dette er et beregningsfelt


Faskine - Subtotal

Dette er et beregningsfelt


Faskine - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis faskinen efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis ved dårlig stand, manglende tilslutning eller lignende.


Faskine - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig stand, manglende tilslutning".


Fundament

Et fundament skal kunne bære det hus, som er bygget på det uden at huset sætter sig eller tager skade. Der skelnes mellem 3 fundamenttyper. Ved tvivl om typen eller dybden på fundamentet må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund.

Det er sælgers ansvar, at oplysningerne er rigtige. Vurderingsudvalget skal altså ikke grave for at undersøge typen eller måle dybden på fundamentet, medmindre det kan ses med det blotte øje. Fundamenter vurderes med indeksregulerede priser. Hvis fundamentet er færdiggjort før 1/1-2014, vurderes fundamentet med den dokumenterede udgift. Hvis sælger kan dokumentere at fundamentet kan bære det hus, som er bygget på det, men prisen ikke kan dokumenteres, kan der anvendes skønnet pris.


Fundament - Udført år

Her skrives hvilket år fundamentet er færdiggjort.


Fundament - Fundament type

Her vælges en type på rullemenuen 

1. Fundament med sokkelsten eller lignende vælges, hvis: 
a. fundamentet består af sokkelsten eller lignende, hvorpå der er lagt en ramme som huset er bygget på. 
b. fundamentet består af en rand af betonsten, hvorpå der er lagt en ramme, som huset er bygget på 
c. punktfundamenter, som ikke er gravet ned til frostfri dybde

2. Fundament med frostsikre punktfundamenter vælges, hvis punktfundamentet er gravet ned til frostfri dybde (80 cm), eller hvis der er tale om skruefundamenter.

3. Fundament inkl. støbt gulv vælges, hvis fundamentet er gravet ned til frostfri dybde (80 cm), og er fuldstøbt i beton.

Ved tvivl om type og dybde lægges sælgers oplysninger eller tegninger til grund.


Fundament - m2

Her skrives hvor mange m2 huset er på. Det er de udvendige mål, der skal regnes med.


Fundament - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis fundamentet efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis hvis huset har sætningsrevner, eller der er revner i fundamentet eller fundamentet har dårlig finish. Ved punkt fundamenter skal der gives fradrag for evt. manglende rottespærring.


Fundament - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "huset har sætningsrevner, fundamentet har revner eller fremstår ufærdigt eller med dårlig finish".


Drivhus

Der er mange forskellige lokale regler om drivhuse. Vær derfor opmærksom på disse.


Drivhus - Udført år

Her skrives hvilket år drivhuset er opsat.


Drivhus - m2

Her skrives hvor mange m2 huset er på. Det er de udvendige mål, der skal regnes med.


Drivhus - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis drivhuset efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis hvis drivhuset mangler glas eller lignende.


Drivhus - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "drivhuset mangler glas".


Tillæg udokumenteret

Hvis der er udokumenterede udgifter til synlige forbedringer eller hvis hus mv. er helt ekstraordinært godt udført eller vedligeholdt, kan disse udgifter indgå som en del af vurderingssummen. Alle typer af vedligehold og forbedringer (herunder gulvvarme)kan indgå, eksempelvis nyt tag, nye termovinduer. Hver tillæg skal vurderes særskilt. Der klikkes på plustegnet for at åbne endnu en rubrik.


Tillæg udokumenteret - Udokumenteret

Hvis der er udokumenterede udgifter til synlige forbedringer eller hvis hus mv. er helt ekstraordinært godt udført eller vedligeholdt, kan disse udgifter indgå som en del af vurderingssummen. Alle typer af vedligehold og forbedringer kan indgå, eksempelvis nyt tag, nye termovinduer, men der kan generelt ikke gives tillæg for noget, som ville have givet fradrag, hvis det ikke var der.

Eksempel:

Et manglende tag ville give fradrag

Et nyt tag skal derfor som udgangspunkt ikke give et tillæg. Men hvis taget er væsentligt nyere end hovedhuset, så kan der gives et tillæg, fordi taget generelt set er vurderet og nedskrevet, som en del af hovedhuset. Tillægget skal altså alene modsvare den nedskrivning, som der er sket på hovedhuset – og kun for den del, der vedrører taget. Der skal IKKE gives et tillæg for den fulde nyværdi af taget.

Tillægget fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn eller baseres på sælgers oplysninger. Det er pt. ikke muligt at nedskrive udokumenterede tillæg, og derfor skal tillægget fastsættes til den værdi, det rent faktisk har.

Tillægget må ikke overstige 30 % af bebyggelsens aktuelle værdi efter nedskrivning og fradrag. Tillæg skal begrundes skriftligt. Der kan kun gives et udokumenteret tillæg.


Tillæg udokumenteret - Begrundelse

Her SKAL skrives en begrundelse for tillægget, som beskriver, hvorfor der er givet tillæg. Eksempler på begrundelser kan være "Huset er helt ekstraordinært godt udført/vedligeholdt, badeværelset er synligt forbedret, taget er fra indeværende år"


Tillæg udokumenteret - procent af bebyggelsens aktuelle værdi

Dette felt bliver rødt, hvis det udokumenterede tillæg overstiger den tilladte grænse. Hvis feltet er rødt kan vurderingen ikke gemmes.


Tillæg dokumenteret - Udført år

Her skrives hvornår det omhandlede er udført.


Tillæg dokumenteret - Pris

Hvis der er dokumenterede udgifter til forbedringer/vedligeholdelse kan disse udgifter indgå som en del af vurderingssummen. Det er et KRAV, at der udleveres dokumentation for udgiften, og at forbedringen rent faktisk er foretaget i den kvalitet, som er angivet i dokumentationen.

Alle typer af vedligehold og forbedringer kan indgå, eksempelvis nyt tag, gulvvarme, nye termovinduer. Generelt skal der ikke gives tillæg for noget, som ville have givet fradrag, hvis det ikke var der, medmindre det er væsentligt nyere end hovedhuset. Hvert tillæg skal vurderes særskilt. Der klikkes på plustegnet for at åbne endnu en rubrik. Tillægget må ikke overstige 100 % af bebyggelsens aktuelle værdi før nedskrivning og fradrag (referenceprisen).


Tillæg dokumenteret - Fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis tillæggets genstand efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis ved dårlig stand, manglende funktionalitet eller lignende.


Tillæg dokumenteret - Begrundelse for fradrag

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig stand, manglende funktionalitet".


Tillæg dokumenteret - Kommentar

Her kan skrives eventuelle kommentarer.


Procent af referenceprisen

Uanset om et tillæg er dokumenteret eller udokumenteret, kan tillæg aldrig medføre, at bebyggelsens værdi efter nedskrivning og fradrag bliver højere end bebyggelsens aktuelle værdi før nedskrivning og fradrag.

Hvis bebyggelsens aktuelle værdi efter nedskrivning og fradrag er på 100.000 kr., og på 75.000 kr. efter nedskrivning og fradrag, så må de samlede tillæg altså ikke overstige 25.000 kr.

Dette felt bliver rødt, hvis det dokumenterede tillæg overstige den tilladte grænse. Hvis feltet er rødt kan vurderingen ikke gemmes.


Løsøre

Løsørelisten skal laves af sælger inden vurdering. Løsøre defineres som tilbehør til hovedhus, udhus mv., og som ikke er nagelfast eller tilpasset inventar. Som eksempel kan nævnes standardhvidevarer, møbler, gardiner, lamper osv. Et komfur opstillet i en skabsrække er f.eks. løsøre. Vurderingsudvalget skal tilse, at tingene er til stede i henhold til sælgers løsøreliste. Hvis dette er tilfældet, sættes beløbet ind i systemet, som herefter beregner procenten af den samlede værdiansættelse. Løsøreprisen må ikke overstige 20 % af den samlede vurdering af have og bebyggelse og må ikke overstige 64.104,13 kr. (2014 er index 100). Feltet bliver rødt, hvis prisen overstiger den tilladte grænse.


Andre bemærkninger

Her kan vurderingsudvalget skrive deres generelle bemærkninger til huset, som ikke kan stå andre steder. Det er også her, der kan gives bemærkninger om evt. ulovligt byggeri.


Bjælkehytte

Hvis huset er fra før 1/1-2014 skal der IKKE sættes flueben ved bjælkehytte. Bjælkehytter bygget før 1/1-2014 skal vurderes som et hovedhus uden isolering og indvendig beklædning. Da bjælkehytter ofte ikke lever op til de krav, der stilles til hovedhuse, skal der formentlig gives fradrag.

Bjælkehuse bygget efter 1/1-2014 med brædder/bjælker over 70 mm tykke, vurderes som et hovedhus uden tillæg for indvendig beklædning og isolering, medmindre dette rent faktisk findes.

Hvis der er tale om et bræddehus/bjælkehytte med brædder/bjælker, der er under 70 mm tykke, skal der gives fradrag. Ved tvivl må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund. Brædder/bjælker på 33-69 mm skal give fradrag på 55 %. Brædder/bjælker på 25-32 mm skal give fradrag på 70 %.


Bjælkehytte - Udført år

Her skrives hvilket år huset er bygget. Tilbygninger/udvidelser behandles i et andet felt og skal ikke regnes med her.


Bjælkehytte - m2

Her skrives hvor mange m2 huset er på. M2 beregnes efter de udvendige mål.


Bjælkehytte - Bjælke tykkelse

Her vælges tykkelsen på de anvendte brædder.


Bjælkehytte - fradrag

Her skrives beløbet på evt. fradrag. Hvis husets værdi efter nedskrivning skønnes ringere end den værdi, som systemet foreslår, SKAL der gives fradrag. Fradrag gives eksempelvis for dårlig vedligeholdelse, råd, utætte vinduer, utæt tag, fugt, svamp, ufærdig eller ubehandlet yderbeklædning mv.

Bjælkehytte - Begrundelse

Her SKAL skrives en begrundelse for fradraget, som beskriver, hvorfor der er givet fradrag. Eksempler på begrundelser kan være "dårlig vedligeholdelse, råd, utætte vinduer, utæt tag, ufærdig yderbeklædning, fugt, svamp mv."


 3)

Vejledning om vurdering af kolonihavehuse

Til vurderingsudvalg samt sælgere og købere af kolonihavehuse

Alle medlemmer af Kolonihaveforbundet er underlagt Kolonihaveforbundets vurderingsregler, som betyder, at et kolonihavehus ikke kan sælges eller overdrages, uden at huset er blevet vurderet. Du kan læse Kolonihaveforbundets vurderingsregler på Kolonihaveforbundets hjemmeside.  

  Formålet med vurderingsreglerne er at fastsætte en maksimal tilladt salgspris for at undgå at kolonihavehuse bliver solgt til en pris, som ikke er udtryk for husets aktuelle værdi, men som snarere betales, fordi brugsretten til havelodden er attraktiv.

  Det betyder, at du ikke kan forvente at tjene penge på dit kolonihavehus. Man kan sammenligne det lidt med at købe en bil. Du har glæde af bilen, så længe du har den, men den falder formentlig i værdi undervejs, og du kan ikke forvente at få de penge igen, som du har brugt på den. Sådan er det også med kolonihavehuse.

  Hvornår skal der vurderes

Der skal altid vurderes ved salg og overdragelse af et kolonihavehus.

  Ved overdragelse forstås overdragelse til ægtefæller eller slægtninge i ret op- eller nedstigende linje, uanset om overdragelse sker, mens sælger er i live eller overdragelsen sker ved dødsfald. Der er også tale om overdragelse, hvis to havelejere bytter haver. Populært sagt kan man sige, at der altid skal vurderes, når alle navne på lejekontrakten skiftes ud.

  Derimod er der ikke tale om en overdragelse, når der optages en ekstra lejer på lejekontrakten eller ved den ene lejers fraflytning/sletning af lejekontrakten, og der er derfor ikke krav om vurdering i disse tilfælde. Den enkelte forening kan dog have interne krav om vurdering i disse situationer.

  Der kan også foretages en vurdering, når ejer har brug for en vurdering i forbindelse med optagelse af lån eller lignende.

  En forening kan beslutte, om der kan foretages vurderinger hele året, eller om du kun kan få vurderet i sæsonen.

 

 

 

Den enkelte forening fastsætter selv frister for, hvor hurtigt en vurdering skal være foretaget, men det skal tilstræbes, at vurderingen foretages hurtigst muligt efter medlemmet har anmodet om en vurdering.  

 

Hvem skal vurdere

Den enkelte haveforening skal vælge et vurderingsudvalg. Vurderingsudvalget vælges som udgangspunkt af generalforsamlingen. Vurderingsudvalget er altså ikke et udvalg under bestyrelsen.   

  En haveforening/bestyrelsen kan dog også vælge at lade en anden forening, kredsens vurderingsudvalg eller et vurderingsudvalg nedsat på tværs af kredsen stå for vurderingerne.

 

Hvad skal vurderes

Den vurdering, som skal foretages, skal omfatte haveloddets anlæg og beplantning samt bebyggelse inkl. nagelfast / tilpasset inventar. For haver på lejet jord skal der dog ikke vurderes, hvis der er tale om et tomt havelod. Et tomt havelod er som udgangspunkt et helt nyetableret havelod.

  Haven og bebyggelsen skal være lovlige, inden der vurderes. Hvis have og bebyggelse ikke er lovlig, skal ejeren som udgangspunkt lovliggøre, inden der kan vurderes. Foretages der undtagelsesvis en vurdering før en evt. lovliggørelse, skal kun den lovlige del af byggeriet medregnes ved fastsættelsen af husets værdi.

  Hvordan vurderes der

Kolonihaveforbundet har udarbejdet et vurderingssystem, som SKAL anvendes ved vurderinger. Enkelte steder i landet er der lokale regler i foreningens lejekontrakt, som betyder, at der skal vurderes på en anden måde.

  Systemet benytter indeksregulerede maksimale priser, som er fastsat af kongressen og som pristalreguleres årligt. Du kan finde de indeksregulerede priser for det igangværende år på Kolonihaveforbundets hjemmeside. Systemet beregner også en årlig nedskrivning.

  Hvem har ansvaret for bebyggelsens lovlighed

Som udgangspunkt er det altid medlemmet, der er ansvarlig for, at bebyggelsen på havelodden til enhver tid opfylder gældende regler. Det er også medlemmet, der har ansvaret for at udført arbejde, der kræver autoriserede håndværkere, er udført lovligt. Ejeren af huset skal inden vurderingen afgive en erklæring om lovligheden af arbejde, der kræver autoriserede håndværkere.

  Bestyrelsen skal inden vurderingen sikre sig, at have og bebyggelse overholder gældende regler i deklarationer, lejekontrakter, lokalplaner mv. Hvis bebyggelsen ikke overholder reglerne i deklaration, lejekontrakt eller lokalplan, skal ejeren lovliggøre forholdene inden vurdering. Hvis bestyrelsen sælger et hus, som ikke er lovliggjort i forhold til deklarationer, lejekontrakter, lokalplaner mv., kan foreningen risikere at skulle betale erstatning til køberen. Bestyrelsen har dog ikke ansvaret for, at udført arbejde, der kræver autoriserede håndværkere, er udført lovligt.

Vurderingsudvalget har ikke ansvaret for bebyggelsens lovlighed.

 

Hvem har ansvaret for vurderingens rigtighed

Vurderingsudvalget har som udgangspunkt ansvaret for den vurdering, der er foretaget, men vurderingen er foretaget med det formål at fastsætte en maksimalpris.

  Vurderingen skal foretages på grundlag af det, der er synligt, og som umiddelbart kan konstateres med det blotte øje. Vurderingen af ting, der ikke umiddelbart kan konstateres med det blotte øje eller hvor der er tale om oplysninger, som ikke nødvendigvis er tilgængelige (eksempelvis opførelses-år, fundaments-type, afløb, isolering, konstruktion mv.), må nødvendigvis baseres på ejers oplysninger og/eller de tilgængelige godkendte tegninger.

  I de tilfælde, hvor vurderingen er baseret på ejers oplysninger, er ejer ansvarlig for rigtigheden af oplysningerne. Ejer har oplysningspligt, hvis ejer er bekendt med forhold, som vurderingsudvalget skal have kendskab til.

  Hvem har ansvaret for fejl og mangler ved huset

Som udgangspunkt er det altid medlemmet, der er ansvarlig for fejl og mangler ved kolonihavehuset. Vurderingsudvalget skal dog tage højde for synlige fejl og mangler i vurderingen i form af fradag. Hvis vurderingsudvalget ikke tager højde for synlige fejl og mangler eller i øvrigt begår fejl, kan foreningen risikere at skulle betale erstatning til køber.

 

Maksimalprisen

Køber og sælger (evt. i samarbejde med bestyrelsen) fastsætter salgsprisen på baggrund af udbud og efterspørgsel i området. Prisen kan dog aldrig overskride den maksimalpris, som vurderingsudvalget har fastsat.

  På et havelod, hvor selve hovedhuset er værdiansat til 0 kr., kan bestyrelsen beslutte, at huset skal rives ned og fundamentet fjernes. Formelt kan det i så fald dømmes til nedrivning af bestyrelsen, hvilket betyder, at bestyrelsen skriftligt skal meddele ejeren, at huset og fundamentet skal rives ned/fjernes. Hvis et hus og fundament er dømt til nedrivning, skal det fjernes for ejers regning, inden salg/overdragelse.

 

Genoptagelse af vurderingen

Vurderingsudvalget har mulighed for at genoptage en afsluttet vurdering, hvis vurderingsudvalget opdager, at de har begået en fejl, eller hvis der er kommet nye oplysninger, som medfører, at vurderingsudvalget ændrer opfattelse. Hvis vurderingsudvalget genoptager vurderingen, betyder det, at der udarbejdes en ny vurdering, hvor evt. fejl rettes, og evt. nye oplysninger tages i betragtning. Der løber en ny ankefrist, når den nye vurderingsrapport er udleveret til ejer. 

 

Anke af vurderingen

Ejeren af huset og foreningens bestyrelse kan anke vurderingen til den kreds, som Haveforeningen er en del af. (I Københavns Kommune kan en køber også anke vurderingen). Anken kan alene dreje sig om den foretagne værdiansættelse. Anken skal være fremsat skriftligt til haveforeningens bestyrelse eller kredsen senest 14 dage efter modtagelse af vurderingen. Hvis

  vurderingsrapporten udleveres på papir, anbefales det, at der underskrives for modtagelsen sammen med en dato, så det kan fastlægges, hvornår ankefristen udløber.

  Ankeinstansens afgørelse er bindende for alle parter.

  Ankeinstansen kan fastsætte et gebyr for behandling af ankesagen.

  Ankeudvalget foretager en helt ny vurdering, men skal kende grundlaget for anken. Ankeudvalget skal have samme grundoplysninger som vurderingsudvalget, men kan selvfølgelig også inddrage evt. nye oplysninger. Ankeudvalget har adgang til den tidligere vurdering, hvis de ønsker det.

 

Hvornår gælder vurderingsrapporten

Vurderingsrapporten er gyldig i et år fra den dato, hvor vurderingen er foretaget.  Dette betyder, at der ikke er krav om en ny vurdering ved årsskifte, men at huset kan sælges til prisen i vurderingsrapporten i et år fra vurderingsdatoen. Der kan dog være beløbsmæssige ændringer i foreningsmæssigværdi/andelsværdi. 

Vurderingsrapporten gælder dog kun for et salg/en overdragelse. Hvis et hus overdrages/sælges to gange indenfor et år, så skal der laves en ny vurdering ved hvert salg/overdragelse.

  Hvordan læses vurderingsrapporten

Når vurderingsudvalget har vurderet have og bebyggelse, udarbejder de en vurderingsrapport, som skal udleveres i fuld længde til havelejer og bestyrelsen. En evt. køber skal også have en kopi.

Nedenfor er beskrevet en vejledning i rapportens del-elementer, så den bliver nemmere at læse.

 

Rapportens forside

Rapportens forside angiver bla. forskellige oplysninger om haveloddet, oplysninger om de vurderingsmænd, der har deltaget, samt hvem der har været til stede ved vurderingen. Den angiver også det gældende indekstal, som er brugt ved beregningen.

  På forsiden fremgår den samlede maksimalpris for have og bebyggelse.

Rapportens øvrige sider

De øvrige sider i rapporten beskriver, hvordan vurderingsudvalget har vurderet de forskellige delelementer, som indgår i vurderingen. 

  Hvert del-element er beskrevet i et skema, som indeholder forskellige oplysninger:

  ”Udført år” er det år, hvor bygningen er færdiggjort.

  M2 på bygninger angiver de udvendige mål på bygningerne. Kvadratmeterpris eller indeksreguleret pris er den gældende indeksregulerede pris, som gælder i hele landet. Det er altså ikke haveforeningen, der har fastsat denne pris.

  Fradrag betyder, at vurderingsudvalget kan give fradrag, hvis husets værdi skønnes at være ringere end den pris, vurderingssystemet foreslår – det betyder, at der gives fradrag, hvis huset er i så dårlig stand, at de almindelige nedskrivninger ikke er nok. Fradrag gives eksempelvis for dårlig vedligeholdelse, råd, utætte vinduer, utæt tag, fugt, svamp, ufærdig eller ubehandlet yderbeklædning mv.

  Fradrag skal altid begrundes, og du kan læse begrundelsen i rapporten.

  Det er også angivet i skemaet, hvor mange procent, der nedskrives med pr. år, og hvor meget der samlet set er nedskrevet med. Nedskrivningsmetoden og nedskrivningsprocenten er forskellig inden for forskellige kategorier.

  Til sidst i hvert skema kan du se værdien i alt for det enkelte delelement.  

 

Hvordan vurderes de enkelte delelementer:

  Havens anlæg og beplantning - værdi pr. m2

Her skrives værdien på havens anlæg og beplantning pr. m2 ud fra et helhedsindtryk baseret på orden, indhold og kvalitet. Det er havens helhedsindtryk, der skal vurderes. Der skal ikke ske en individuel optælling af træer, buske og planter. Havens anlæg dækker alt inkl. fliser, hegn, åbne terrasser etc. Hovedhus, udhus, drivhus, overdækkede terrasser og p-pladser skal ikke tælles med under havens anlæg Prisen for havens anlæg fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn til mellem 0 og 65 kr. pr. m2 (med 6,50-kr.'s interval). Tallet i rapporten er indeks-reguleret.

 

Havens foreningsmæssige værdi / andelsværdi

Her skrives foreningens værdi/andelsværdi, som er den forholdsmæssige værdi af foreningens aktiver. Hvis foreningen har besluttet, at anvende foreningsmæssig værdi, vil den fremgå af foreningens årsregnskab og skal oplyses af bestyrelsen.

 

Hovedhus

Et hovedhus defineres som en bygning, der anvendes til beboelse eller ophold for mennesker.

  For at give max pris, skal hovedhuse være placeret på et fundament, se under fundament. Gulvplader skal være min. 18 mm gulvbrædder, beton eller tilsvarende gulvplader. Yderbeklædning skal være blokhusbrædder, klinkebrædder, vandfaste plader eller andet brandhæmmende materiale på konstruktion på et min. 50 x 100 mm. træskelet. Vinduer skal være termoruder. Taget skal være bølgeeternit, tagpap eller anden fast belægning. Ondulinetag betragtes som fast, hvis det ligger på et fast underlag. Vær obs på at ondulinetage har kortere levetid end andre faste tage. Generelt skal øvrige ringere løsninger give fradrag i maxprisen. Ved tvivl om materialer mv. må ejers oplysninger eller tegninger lægges til grund.

Bjælkehytte

Bjælkehytter bygget før 1/1-2014 skal vurderes som et hovedhus uden isolering og indvendig beklædning. Da bjælkehytter ofte ikke lever op til de krav, der stilles til hovedhuse, skal der formentlig gives fradrag.

  Bjælkehuse bygget efter 1/1-2014 med brædder/bjælker over 70 mm tykke, vurderes som et hovedhus uden tillæg for indvendig beklædning og isolering, medmindre dette rent faktisk findes.  

  Hvis der er tale om et bræddehus/bjælkehytte med brædder/bjælker, der er under 70 mm tykke, skal der gives fradrag. Ved tvivl må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund. Brædder/bjælker på 33-69 mm skal give fradrag på 55 %. Brædder/bjælker på 25-32 mm skal give fradrag på 70 %.

Indvendig beklædning

Indvendig beklædning og loftsbeklædning på de forskellige bygninger skal være profilbrædder, gipsplader, faste plader eller lignende materialer. Andre beklædninger kan være lovlige, men giver ikke maxpris, og skal derfor give fradrag. Beklædning skal være spartlet, filtet og malet eller på anden måde færdigbehandlet for at give maxpris (dog ikke nødvendigt på udhuse).

 

Isolering

Isolering på de forskellige bygninger skal være min. 100 mm. sten-/glasuld eller tilsvarende godkendt isoleringsmateriale. Ikke godkendt materiale skal give fradrag. Ved tvivl om type eller tykkelse må ejers oplysninger eller tegninger lægges til grund.

 K økken - Indeksreguleret maxpris

Den maksimale pris for køkkener er indeksreguleret. Selv om et køkken har kostet mere, kan man altså ikke få mere for køkkenet end den indeksregulerede max pris. Max prisen er baseret på et håndværksmæssigt korrekt udført funktionelt køkken med flere køkkenelementer eller tilsvarende opbyggede elementer. Som eksempel på køkken kan bla. nævnes overskabe, underskabe etableret med bordplade og vask.

 

Bad/toilet udført efter 1/1-2013

Den maksimale pris for badeværelser udført efter 1/1-2013 er indeksreguleret. Selv om et badeværelse har kostet mere, kan man altså ikke få mere for badeværelset end den indeksregulerede max pris. Maksimalprisen er baseret på et håndværksmæssigt korrekt udført funktionelt badeværelse med vådrumssikring af alle rumflader, varmt/koldt vand, afløb udstyret med toilet og brusebad samt udluftning. Hvis afløbet ikke er tilsluttet en tank eller kloak, skal badeværelset ikke vurderes som bad, men som hovedhus. Ved tvivl om vådrumssikring må ejers oplysninger eller tegninger lægges til grund.


Bad/toilet udført før 1/1-2013

For badeværelser udført før 1/1-2013 vurderes prisen til den dokumenterede oprindelige udgift med nedskrivning fra det år, det er udført.

Nagelfast tilbehør

Nagelfast tilbehør er inventar der i sin konstruktion betinger, at komponenten fastgøres til væg, gulv eller anden stabil konstruktion. Tilpasset inventar er inventar, der er særligt tilpasset til og/eller installeret i bebyggelsen, hvor enten inventaret ikke umiddelbart kan fjernes og anvendes andetsteds eller inventarets fjernelse vil forringe værdien af det fjernede og/eller medføre større efterreparationer. Dette kan eksempelvis være visse typer af indbygningshvidevarer.

Alternative energianlæg

Ved alternative energianlæg forstås eksempelvis varmepumper, vindmøller, jordvarmeanlæg.

 

Udhus

Et udhus defineres som en bygning, der primært anvendes til opbevaring af ting, f.eks. haveredskaber.

  For at udhuse kan opnå max pris pr. m2 gælder, at de skal være placeret på fundament.   Yderbeklædning skal være blokhusbrædder, klinkebrædder, vandfaste plader eller andet brandhæmmende materiale på konstruktion på et min. 50 x 100 mm. træskelet. Vinduer kan være almindeligt glas. Taget skal være tagpap, fastlockplader eller termoplader. Udhuse kan være med isolering og indvendig beklædning. Ved tvivl om materialer må ejers oplysninger eller tegninger lægges til grund.

Åben overdækket terrasse

Åbne overdækkede terrasser kan være placeret sammenbygget med anden bebyggelse eller fritliggende på arealet. En åben overdækket terrasse skal være åben på mindst en side. For at åbne overdækkede terrasser kan opnå max pris pr. m2 gælder, at de skal være placeret på fundament. Taget skal være minimum tagpap, fastlockplader, termoplader eller lignende.

Lukket terrasse/udestue

En lukket terrasse/udestue kan være placeret sammenbygget med anden bebyggelse eller fritliggende på arealet. En lukket/udestue terrasse skal være lukket på alle sider. For at lukkede terrasser/udestuer kan opnå max pris pr. m2 gælder, at de skal være placeret på fundament. Yderbeklædning skal være blokhusbrædder, klinkebrædder, vandfaste plader eller andet brandhæmmende materiale på konstruktion på et min. 50 x 100 mm. træskelet.  Indvendig beklædning skal være profilbrædder, gipsplader, faste plader eller lignende materialer. Vinduer kan være almindeligt glas. Taget skal være bølge-eternit, tagpap, fastlockplader, termoplader eller anden fast belægning. Ondulinetag betragtes som fast, hvis det ligger på et fast underlag. Vær obs på, at ondulinetage har en kortere levetid end andre faste tage. Ved tvivl om materialer må ejers oplysninger eller tegninger lægges til grund. ejer

Åben terrasse

Åbne terrasser er terrasser uden tag. Åbne terrasser skal kun vurderes, hvis de er opført før 1/1-2013. Efter 1/1-2013 skal de vurderes som en del af havens anlæg og beplantning.

Parkeringsplads

En parkeringsplads skal kun vurderes, hvis etablering af parkeringspladsen er et krav fra en myndighed, og den har en størrelse på min. 8 m2. Hvis P-plads ikke er et krav fra en myndighed vurderes den ikke som P-plads, men som en del af havens anlæg og beplantning.

 

Tilslutninger - El

Tilslutning af el vurderes, hvis der foreligger dokumentation for tilslutningsafgiften. Hvis tilslutningsafgift fremgår af en tidligere vurderingsrapport, betragtes det som dokumenteret. Hvis ikke, skal ejer søge dokumentation ved el-forsyningen på beløbet i det år, hvor tilslutningen blev oprettet.

Tilslutninger - Vand

Tilslutning af vand vurderes, hvis der foreligger dokumentation for tilslutningsafgiften. Hvis tilslutningsafgift fremgår af en tidligere vurderingsrapport, betragtes det som dokumenteret. Hvis ikke, skal ejer søge dokumentation ved vand-forsyningen på beløbet i det år, hvor tilslutningen blev oprettet.

Tilslutninger - Stikledning

Ved el-stikledning forstås fremførelse fra hovedsikringsskabet til målerrammen.

El-stikledning vurderes, hvis der foreligger dokumentation for tilslutningsafgiften. Hvis tilslutningsafgift fremgår af en tidligere vurderingsrapport, betragtes det som dokumenteret. Hvis ikke, skal ejer søge dokumentation ved el-forsyningen på beløbet i det år, hvor tilslutningen blev oprettet.

  Hvis en el-stikledning forbinder flere huse via en sløjfe, skal stikledningen vurderes med enten det antal meter, der er fra hovedsikringsskabet til huset ELLER med det antal meter, der er mellem huset og det forrige hus i sløjfen, medmindre der foreligger dokumentation på de reelle udgifter.

El installation

Indvendig el-installation regnes fra og med målerrammen.

  Det er ejers ansvar, at el-installationen er lovlig. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af el-installationen. Ejer skal inden vurderingen afgive en erklæring om lovligheden af el-installationen, samt om installationen er udført af en autoriseret el-installatør. Hvis erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes el-installation.

  Hvis du som ejer er usikker på, om el-installationen er lovlig, er det en god idé, at få foretaget en gennemgang af installationerne af en aut. el-installatør, inden du afgiver en ejer-erklæring, da du senere risikerer et erstatningsansvar, hvis oplysningerne i din ejer-erklæring er forkerte.  

  For at få den indeksregulerede maxpris forudsætter det, at el-installationen lever op til moderne normer, f.eks. omkring antallet af stikkontakter.

Gas installation

Det er ejers ansvar, at gas-installationen er lovlig. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af gas-installationen. Ejer skal inden vurderingen afgive en erklæring om lovligheden af gas-installationen, samt om installationen er udført af en autoriseret gas-installatør. Hvis erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes gas-installation.

  Hvis du som ejer er usikker på, om gas-installationen er lovlig, er det en god idé, at få foretaget en gennemgang af installationerne af en aut. gas-installatør, inden du afgiver en ejer-erklæring, da du senere risikerer et erstatningsansvar, hvis oplysningerne i din ejer-erklæring er forkerte.  

  Et flaskegaskomfur monteret med gasslange til en lavtryksregulator på en gasflaske kræver ikke autorisation.

Ildsted / Skorsten

For at man kan vurdere et ildsted/skorsten, skal det være monteret og funktionsdygtigt. Vurderingsudvalget skal påse, at skorstensfejeren har foretaget det årlige eftersyn. Hvis det ikke er foretaget, skal vurderingsudvalget notere det, så bestyrelsen kan sørge for, at den bliver foretaget.

  Solenergi

Det er alene typegodkendte solenergianlæg til el, vand og ventilation, der kan vurderes.

  Hvis ejer oplyser, at sol-energianlægget leverer 240 v. til stikkontakterne, skal der - udover solenergianlægget - også vurderes en el-installation.

Kloak, afløb, samletank eller lignede spildevandsløsninger

Det er ejers ansvar, at kloak og afløb er lovlige. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af kloak og afløb. Ejer skal inden vurderingen afgive en erklæring om lovligheden af kloak og afløb, samt om installationen er udført af en autoriseret kloakmester. Hvis erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes for kloak eller afløb.

  Hvis du som ejer er usikker på, om kloak og afløb er lovlige, er det en god idé, at få foretaget en gennemgang af installationerne af en aut. kloakmester, inden du afgiver en ejer-erklæring, da du senere risikerer et erstatningsansvar, hvis oplysningerne i din ejer-erklæring er forkerte.  

  Ved vurdering af kloakering er det kun kloakken på haveloddet, der skal vurderes (fra havelågen til huset).  

Udgifter til det kollektive kloakanlæg (hovedkloakledninger i vejene/stierne) skal ikke medtages i vurderingen, da denne udgift bliver medtaget på anden vis i forbindelse med et overdragelse/salg.  

Faskine

Faskiner skal være lovligt etableret i henhold til lokale regler. Det er ejers ansvar, faskinen er lovlig. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af faskinen. Ejer skal inden vurderingen afgive en erklæring om lovligheden af faskinen. Hvis erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes faskine.

Fundament udført efter 1/1-2014

Et fundament skal kunne bære det hus, som er bygget på det uden at huset sætter sig eller tager skade.

Den maksimale pris for fundamenter efter 1/1-2014 er indeksreguleret. Selv om fundamentet har kostet mere, kan man altså ikke få mere for fundamentet end den indeksregulerede max pris.

  Der skelnes mellem 3 fundamenttyper.

  1)      Fundament med sokkelsten eller lignende vælges, hvis:

a)      fundamentet består af sokkelsten, hvorpå der er lagt en ramme som huset er bygget på.

b)      fundamentet består af en rand af betonsten, hvorpå der er lagt en ramme, som huset er bygget på

c)      punktfundamenter, som ikke er gravet ned til frostfri dybde

2)      Fundament med frostsikre punktfundamenter vælges, hvis punktfundamentet er gravet ned til frostfri dybde (80 cm), eller hvis der er tale om et skruefundament.

3)      Fundament inkl. støbt gulv vælges, hvis fundamentet er gravet ned til frostfri dybde (80 cm), og er fuldstøbt i beton.

Ved tvivl om type og dybde lægges ejers oplysninger eller tegninger til grund.

Fundament – udført før 1/1-2014

For fundamenter udført før 1/1-2014 vurderes prisen til den dokumenterede oprindelige udgift med nedskrivning fra det år, det er udført.

Drivhus

Drivhus vurderes med en indeksreguleret max pris pr. kvadratmeter.

Tillæg - udokumenteret

Hvis der er udokumenterede udgifter til synlige forbedringer eller hvis hus mv. er helt ekstraordinært godt udført eller vedligeholdt, kan disse udgifter indgå som en del af vurderingssummen. Alle typer af vedligehold og forbedringer kan indgå, eksempelvis nyt tag, nye termovinduer, men der kan generelt ikke gives tillæg for noget, som ville have givet fradrag, hvis det ikke var der.

 

Eksempel:

Et manglende tag ville give fradrag. Et nyt tag skal derfor som udgangspunkt ikke give et tillæg. Men hvis taget er væsentligt nyere end hovedhuset, så kan der gives et tillæg, fordi taget generelt set er vurderet og nedskrevet, som en del af hovedhuset. Tillægget skal altså alene modsvare den nedskrivning, som der er sket på hovedhuset – og kun for den del, der vedrører taget. Der skal IKKE gives et tillæg for den fulde nyværdi af taget. 

  Tillægget fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn eller baseres på ejers oplysninger. Det er pt. ikke muligt at nedskrive udokumenterede tillæg, og derfor skal tillægget fastsættes til den værdi, det rent faktisk har. Tillægget må ikke overstige 30 % af bebyggelsens aktuelle værdi efter nedskrivning og fradrag. Der kan kun gives ét udokumenteret tillæg.

Tillæg - dokumenteret

Hvis der er dokumenterede udgifter til forbedringer/vedligeholdelse kan disse udgifter indgå som en del af vurderingssummen. Det er et KRAV, at der udleveres dokumentation for udgiften, og at forbedringen rent faktisk er foretaget i den kvalitet, som er angivet i dokumentationen. Alle typer af vedligehold og forbedringer kan indgå, eksempelvis nyt tag, gulvvarme, nye termovinduer. Generelt skal der ikke gives tillæg for noget, som ville have givet fradrag, hvis det ikke var der, medmindre det er væsentligt nyere end hovedhuset. Det samlede tillæg må ikke overstige bebyggelsens aktuelle værdi før nedskrivning og fradrag.

  Uanset om et tillæg er dokumenteret eller udokumenteret, kan tillæg aldrig medføre, at vurderingsprisen efter nedskrivning og fradrag bliver højere end bebyggelsens aktuelle værdi før nedskrivning og fradrag.

  Hvis bebyggelsens aktuelle værdi efter nedskrivning og fradrag er på 100.000 kr., og på 75.000 kr. efter nedskrivning og fradrag, så må de samlede tillæg altså ikke overstige 25.000 kr.  

Løsøre

Løsørelisten skal laves af ejer inden vurdering. Løsøre defineres som tilbehør til hovedhus, udhus mv., og som ikke er nagelfast eller tilpasset inventar. Som eksempel kan nævnes standardhvidevarer, møbler, gardiner, lamper osv. Et komfur opstillet i en skabsrække er f.eks. løsøre.

  Vurderingsudvalget skal tilse, at tingene er til stede i henhold til ejers løsøreliste. Hvis dette er tilfældet, sættes beløbet ind i systemet, som herefter beregner procenten af den samlede værdiansættelse. Løsøreprisen må ikke overstige 20 % af den samlede vurdering af have og bebyggelse og må ikke overstige 65.279,15 kr. i 2017.   

  En køber har ikke pligt til at købe løsøret.

 

                                                                                                                                                                              

4) Vejledning om køb og salg af kolonihaver

                

Denne vejledning beskriver regler for køb og salg af kolonihavehuse og havelodder. Beskrivelsen er ikke udtømmende, og kan derfor ikke erstatte rådgivning. Ved handel af et kolonihavehus skal der udarbejdes en købsaftale. Denne vejledning indgår som en del af købsaftalen.

   

1. Hvad er en kolonihave ?

Der findes kolonihaveforeninger i hele landet, og de fleste kolonihaveforeninger lejer jorden af Kolonihaveforbundet, der har lejet jorden af kommunen eller staten. Nogle haveforeninger ejer dog selv jorden, som havelodderne ligger på. I så fald kaldes det en andelshave.

  En kolonihave kan bedst karakteriseres som et grønt fristed med et socialt sigte. Tanken bag kolonihaver er, at de skal være et økonomisk realistisk tilbud for alle dele af befolkningen.

                                                                                          

2. Hvordan bliver man kolonihave-ejer ?

For at blive kolonihave-ejer, skal du optages som medlem i den haveforening, som kolonihavehuset ligger i. Man kan ikke blive optaget i en kolonihaveforening, uden at haveforeningens bestyrelse er inddraget.

  Hvis man gerne vil købe et kolonihavehus, er det derfor nemmest at kontakte bestyrelsen i den forening, som man ønsker et hus i. Mange foreninger har ventelister, og man er derfor i nogle tilfælde nødt til at vente på at få tilbudt et kolonihavehus. I mange kommuner er det en betingelse, at man bor i kommunen, hvis man ønsker at leje en kolonihave.

   

3. Ejerskab til huset, men ikke til havelodden

Et særligt kendetegn ved kolonihaver i forhold til anden fast ejendom er, at man skelner skarpt mellem selve havelodden (grunden) og kolonihavehuset.    Som  medlem af haveforeningen skal du have en lejeaftale eller en brugsretsaftale på havelodden med foreningen. Lejeaftalen/brugsretsaftalen regulerer forholdet mellem det enkelte medlem og haveforeningen. Det er særdeles vigtigt, at have et godt kendskab til sin lejekontrakt/brugsretsaftale, idet en overtrædelse af reglerne heri kan betyde, at man kan ekskluderes fra foreningen og mister retten til kolonihaven – altså retten til at benytte havelodden.

  Når du har lejeret/brugsret til et havelod, har du herefter lov til at bygge på havelodden inden for visse rammer. Du ejer selv den bebyggelse, der står på havelodden.  

Hvis der allerede er et kolonihavehus på havelodden, vil det være den tidligere ejer af kolonihavehuset, som sammen med haveforeningen står for salget af dette. Der vil blive udarbejdet en købsaftale, som vedrører kolonihavehuset og evt. anden bebyggelse – men altså ikke havelodden.

 

4. Hvilke love og regler gælder for kolonihaver ?

Lejekontrakten/brugsretsaftalen vedr. havelodden samt haveforeningens vedtægter regulerer forholdet mellem foreningen og dens medlemmer. Haveforeningen kan derudover også have meget detaljerede ordensregler for at sikre, at området er et rart sted at være. Ofte vil der være krav om, at hækken skal være klippet, og haven holdt pæn. Derudover kan der være regler om deltagelse i fællesarbejde, om dyr eller om nattero efter et bestemt klokkeslæt. Du kan som regel få information om de gældende ordensregler i haveforeningen ved at henvende dig til haveforeningens bestyrelse.

  Overtræder man reglerne, kan man i yderste konsekvens miste retten til kolonihaven – altså retten til havelodden, og dermed mister man også retten til at have sit kolonihavehus stående på havelodden.

  Byggeri på og anvendelse af havelodden reguleres typisk i kommunens lokalplan, en tinglyst deklaration eller en lejekontrakt med jordejer. Haveforeningen eller kommunen kan oplyse dig om reglerne i den enkelte haveforening. Bygningsreglementet (seneste udgave er BR 2015) indeholder i kapitel 8 bestemmelser, som gælder for kolonihavehuses aftrækssystemer (ildsteder og skorstene) og vand- og afløbsinstallationer.

  Hvis det i forbindelse med vurderingen konstateres, at byggeriet ikke er i overensstemmelse med reglerne, skal sælger før salget søge dispensation fra reglerne på rette sted. Opnår sælger ikke en sådan dispensation er sælger forpligtet til at lovliggøre byggeriet og/eller installationerne før salget. Bestyrelsen for haveforeningen kan kun i særlige undtagelsestilfælde give samtykke til, at køber overtager denne forpligtelse til lovliggørelse.

 

5. Hvad koster en kolonihave

Alle medlemmer af Kolonihaveforbundet er underlagt Kolonihaveforbundets vurderingsregler, som betyder, at et kolonihavehus ikke kan sælges eller overdrages, uden at have og bebyggelse er blevet vurderet. Formålet med vurderingsreglerne er, at fastsætte en maksimal tilladt salgspris.

For yderligere information om vurdering henvises til ”Vejledning til køber og sælger om vurdering”.

  Vurderingsudvalgets pris er den maksimalt tilladte salgspris. Huset kan altså ikke sælges til en pris, der er højere end denne pris. Den vurderingspris som vurderingsudvalget kommer frem til, er dog ikke nødvendigvis er den pris, som kolonihavehuset kan sælges for. Hvis der ikke er stor nok efterspørgsel efter kolonihavehuse i almindelighed eller sælgers kolonihavehus i særdeleshed, kan sælger være nødt til at sælge til en pris, der er lavere end vurderingsprisen.

  Omvendt kan der være så stor efterspørgsel efter et kolonihavehus, at en køber er villig til at betale mere end vurderingsprisen. Her skal man som køber være meget opmærksom på, at et kolonihavehus ikke må sælges til en pris, der er højere end vurderingsprisen.

  Sælger må således hverken kræve eller modtage ”penge under bordet” i forbindelse med et salg af et kolonihavehus m.v., idet dette er i strid med gældende regler. Adskillige retssager har fastslået, at købere der har betalt ”penge under bordet” – enten direkte eller ved at betale for eksempelvis værdiløst løsøre - kan kræve et sådan beløb retur fra sælger.

   

Løsøre 

Løsøre er diverse tilbehør til kolonihavehuset og evt. anden bebyggelse, som ikke ”sidder fast” på huset. Som eksempel kan nævnes hvidevarer, møbler, gardiner, lamper osv. Prisen for løsøre må højst udgøre 20 % af den samlede maksimale pris, dog højst 65.000 kr.

  Sælger må ikke stille som betingelse for handlen, at køber skal købe løsøret. Køber har med andre ord ret til at afvise at købe løsøret.

 

6. Husets tilstand og mangler ved huset

Hvis der efter købet af kolonihavehuset opstår spørgsmål om skjulte mangler, er dette et forhold mellem køber og sælger, som er haveforeningen uvedkommende.

  Det er vigtigt at være opmærksom på, at den vurderingsrapport, der udarbejdes i forbindelse med et salg af et kolonihavehus ikke kan sammenlignes eller sidestilles med den tilstandsrapport, der ofte udarbejdes af en byggesagkyndig i forbindelse med salg af fast ejendom. Vurderingsrapporten er ikke udarbejdet af en byggesagkyndig, og formålet med vurderingsrapporten er ikke at beskrive fejl og mangler eller hvilken stand kolonihavehuset er i, men alene at sikre at Kolonihaveforbundets vurderingsregler overholdes, herunder at fastlægge en maksimal salgspris efter Kolonihaveforbundets regler.

  Haveforeningens bestyrelse og det vurderingsudvalg, der udarbejder vurderingsrapporten kan ikke gøres ansvarlig for, om kolonihavehuset er behæftet med skjulte fejl og mangler.

  Derfor opfordres køber til – inden indgåelse af købsaftalen - at lade kolonihavehuset og dets installationer undersøge og gennemgå ved egen byggesagkyndig rådgiver. Hertil kommer, at det oftest ikke er muligt at forsikre sig mod skjulte fejl og mangler, og det er derfor endnu mere påkrævet, at køber foretager en grundig undersøgelse af kolonihavehuset og dets installationer inden købsaftalen indgås.

  Sælger har naturligvis pligt til at oplyse om forhold omkring kolonihavehuset (dets stand, dets defekter eller mangler mv.), der har betydning for den pågældende køber. Oplysningspligten vedrører allerede konstaterede defekter og mangler, eksempelvis et utæt tag, men også mulige defekter, eksempelvis et tag, hvor tagstenene ikke er lagt ordentligt, men hvor det endnu ikke har givet anledning til utætheder. Oplysningspligten omfatter også viden om at området eksempelvis let bliver oversvømmet ved skybrud eller lignende.                                                                        

Hvis sælger tilsidesætter denne oplysningspligt risikerer sælger i forbindelse med en evt. efterfølgende retssag, at komme til at hæfte for evt. mangler, som han burde have oplyst køber om – og dermed, at skulle tilbagebetale en del af købesummen som et afslag i denne.

  Hvis sælger i forbindelse med vurderingen eller salget har afgivet urigtige oplysninger om f.eks. installationers lovlighed, så risikerer sælger også at blive erstatningsansvarlig for de urigtige oplysninger.  

 

7. Lovbestemte rettigheder

  7.1. Tilstandsrapport/elinstallationsrapport (huseftersynsordningen)

Sælger har som udgangspunkt ansvaret for fejl og mangler ved byggeriet – herunder skjulte fejl og mangler. Efter reglerne i almindelig dansk ret kan sælger risikere at blive gjort ansvarlig for bygningsmangler i 10 år fra salget. Det betyder, at hvis kolonihavehuset har skjulte fejl eller mangler, så

 

kan en køber kræve erstatning eller nedslag i købesummen i op til 10 år efter salget. Det kræver dog, at køber kan dokumentere, at manglen var til stede på tidspunktet for salget. På grund af kolonihavehuses særlige beskaffenhed vil det i praksis sjældent være muligt at gøre en sælger ansvarlig for mangler. 

  Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom gælder for kolonihavehuse på lejet jord og formentlig også for andels-kolonihavehuse. Reglerne i loven betyder, at en sælger af et kolonihavehus kan vælge at fremlægge en tilstandsrapport, eltjek-rapport og et ejerskifteforsikringstilbud og et skriftligt tilbud om at betale halvdelen af den tilbudte præmie for køber. Det er fuldstændig frivilligt for sælger, om han vil anvende ordningen.

  Hvis sælger vælger at benytte denne ordning, bliver sælger ansvarsfri for mangler ved det overdragne i meget vidt omfang. Foreligger der et afslag om tilbud på ejerskifteforsikring, der er begrundet i at bygningens fysiske tilstand er for dårlig, er sælger også fritaget for ansvar.

  Da udarbejdelse af tilstandsrapport og eltjek samt tegning af ejerskifteforsikring er temmelig dyrt i forhold til priser på kolonihavehuse, er det ikke forventningen, at ordningen vil blive brugt ret meget. (Bemærk igen, at en vurderingsrapport IKKE er det samme som en tilstandsrapport).

  7.2. Købers fortrydelsesret

Køber kan fortryde en aftale om køb af et kolonihavehus, hvis han/hun opfylder de betingelser, der fremgår nedenfor. Løsøre er ikke omfattet af fortrydelsesretten, så en køber kan ikke fortryde køb af løsøre, medmindre han/hun fortryder køb af kolonihavehuset.

  Sælgeren eller dennes repræsentant samt haveforeningen skal have skriftlig besked om det inden 6 hverdage. 6-dages fristen regnes fra den dag, aftalen indgås, uanset om aftalen er betinget af et eller flere forhold. Aftalen kan godt være indgået inden underskrift på selve købsaftalen, hvis både køber og sælger f.eks. har accepteret handlen på en mail inden da. Ved beregning af fristen medregnes ikke lørdage, søndage, helligdage og grundlovsdag.

  For at fortryde købet, skal køber endvidere betale et beløb (godtgørelse) på 1 procent af den aftalte købesum til sælgeren. Dette beløb skal være betalt inden udløbet af 6-dages fristen. Selv om foreningen er involveret i salget, så er fortrydelsesret et mellemværende mellem køber og sælger. Hvis købsaftalen er indgået eller formidlet for sælgeren af en repræsentant f.eks. haveforeningen, kan foreningen dog godt modtage beløbet på sælgers vegne.

  Hvis køber har taget ejendommen i brug, f.eks. ved at flytte ind eller lade håndværkere udføre arbejde på ejendommen, skal køber inden 6-dages fristens udløb stille ejendommen til sælgers disposition.

 H vis køber har foretaget fysiske indgreb, f.eks. håndværksmæssige ændringer, eller andre forandringer på huset, skal køber inden 6-dages fristens udløb tilbageføre huset til i væsentlighed samme stand som før indgrebet eller forandringen.

  Hvis køber eller andre, der har haft adgang til ejendommen på købers vegne, har beskadiget eller forringet ejendommen på anden måde, skal køber inden 6-dages fristens udløb udbedre forholdet, medmindre beskadigelsen eller forringelsen er hændelig.

  Hvis købsaftalen er blevet tinglyst, skal køber inden 6-dages fristens udløb sørge for, at aftalen kan blive aflyst igen.

  De nærmere regler om fortrydelsesretten findes i kapitel 2 i lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og i bekendtgørelse nr. 950 af 8. december 1995 om oplysning om fortrydelsesret ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

 

  8. Ejerskab og pant i tingbogen

Et blad i tingbogen er en slags ”registreringsattest” på huset, som viser, hvem der ejer huset, og om der er pant i huset.

 

8.1. Tinglyst ejerskab (adkomst) i kolonihavehuset

Tingbogen viser, om der er registreret en ejer på huset - eller en såkaldt "adkomst", som det hedder i tingbogen. Hvis der én gang er registreret en ejer i tingbogen, er det derfor nødvendigt også at tinglyse et nyt ejerforhold (via et skøde), da det ellers senere kan være svært at dokumentere, hvem der ejer huset. Dette gælder altså også, selv om der ikke er pant i huset. Hvis der ikke er registreret en ejer på huset, behøver man ikke at tinglyse de ændrede ejerforhold.

  Ved salg af et kolonihavehus er det derfor vigtigt, at både køber og sælger sikrer, at det fremgår af tingbogen, at sælger rent faktisk er registreret som ejer af huset, HVIS der er registreret noget på et bygningsblad i tingbogen. Det er vigtigt, at der ikke er tinglyst en anden ejer fra tidligere salg af kolonihavehuset.

  Der har været en del tilfælde, hvor efterfølgende ejere af et kolonihavehus ikke har sørget for, at de blev noteret som ejer. Det kan betyde, at den aktuelle ejer af kolonihavehuset kan blive påført store udgifter for at kunne dokumentere sit ejerskab til kolonihavehuset og få dette indført i tingbogen.

  Hvis det fremgår af tingbogen, at en anden end sælger er adkomsthaver/ejer til kolonihavehuset, skal sælger inden overtagelsesdagen sørge for at få rettet (berigtiget) tingbogen, så købers ejerskab (adkomst) kan tinglyses. Mange haveforeninger tilbageholder en del af købesummen, indtil sælger har rettet (berigtiget) tingbogen.

Der skal i forbindelse med tinglysning af overdragelsen fra sælger til køber betales tinglysningsafgift efter gældende regler.

 

8.2. Sælgers pant i kolonihavehuset

Hvis der er registreret noget i tingbogen vedr. det pågældende kolonihavehus, så skal man som køber altid sikre sig, at man i forbindelse med køb af et kolonihavehus modtager en opdateret tingbogsattest. Herved kan køber sikre sig viden om, om der er pant i huset.

  Hvis sælger har pant i huset, er sælger forpligtet til at sikre, at dette pant kan aflyses i forbindelse med salget. Sælger skal derfor skriftligt dokumentere, hvordan aflysningen vil ske. Dokumentation sker via en skriftlig bekræftelse fra panthaver, typisk en bank.

   

9. Særligt for købere – hvis du vil optage lån i huset

Køber af et kolonihavehus kan i forbindelse handlen også have behov for at optage et lån. Långiver - en bank eller anden långiver vil ofte have, at man stiller sikkerhed for lånet, f.eks. i form af pant i kolonihavehuset.

  Her er det vigtigt, at være opmærksom på, at da du som køber af huset ikke ejer jorden, er det ikke lige så let - som ved anden fast ejendom – at kunne tilbyde banken eller andre långivere sikkerhed i form af pant i kolonihavehuset.

  Køber skal være opmærksom på, at hvis køber optager et lån med pant i kolonihavehuset skal bestyrelsen ophæve købers medlemskab af haveforeningen, hvis panthaver senere fremsætter begæring om salg af kolonihavehuset på tvangsauktion.

  Hvis medlemskabet ophæves af denne grund, er bestyrelsen beføjet til at genudleje havelodden og sælge kolonihavehuset bedst muligt inden for den maksimale vurderingspris.

   

10. Særligt for sælgere – om købesummens udbetaling, skat og ydelser til foreningen

  Købesummens betaling

Hvis købesummen deponeres hos foreningen, vil købesummen først kunne frigives til sælger, når alle betingelser for handlen i henhold til købsaftalen er opfyldt.

 

Ydelser til foreningen i salgsperioden

Uanset dato for opsigelse eller ophævelse af lejeaftalen hæfter sælger for enhver forfalden pengeydelse til foreningen i form af haveleje m.m., indtil bebyggelsen er fjernet eller til overdragelse til ny lejer har fundet sted.

 

 

 



Skriv en ny kommentar: (Klik her)

123hjemmeside.dk
Tegn tilbage: 160
OK Sender...

Jørgen Ullman | Svar 13.05.2016 20.03

Jeg henviser til mine kommentarer på forsiden på nærværende hjemmeside.

Julle | Svar 08.05.2016 18.34

Se venligst dette brev som fortæller alt om kolonihaveforbundet.
Gå ind på Google søg 1. hvilke interesser varetager kolonihaveforbundets formand.

Henning | Svar 08.05.2016 17.32

skift hele ledelsen ud, det er en gammel mand der styrer det hele. Han tror stadig det hele styres fra Dronnings Tværgade, vi lever ikke i år 1930.

Henning 08.05.2016 18.41

Ønsker ingen kommentar på e-mail

Se alle kommentarer

| Svar

Nyeste kommentarer

04.02 | 19:27

Åbner I op for opskrivning på listen i 2018? Jeg er meget interesseret

...
30.01 | 00:06

Hej
Vi er et par med en lille pige Der trænger til græs under tæerne, og sol på kinderne! Er opskrivning evt. muligt i år?

Kh.
Rebecca

...
02.11 | 02:05

Opskrivning til venteliste - åbner den i 2018 ?

...
02.11 | 02:01

Ønsker opskrivning på venteliste, følger siden her.

Venlig hilsen

Jessie Neerup Hoffmann
Mobil: 60896301

...
Du kan lide denne side